TOPLU YAPIDA GEÇİCİ YÖNETİM

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:54 ÖS

Toplu yapılarda geçici yönetim, büyük ölçekli projelerde sıkça karşılaşılan ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açıkça düzenlenen özel bir yönetim modelidir. Toplu yapı projelerinde yapımcı firmalar, inşaat sürecinde ve bağımsız bölümlerin ilk teslimi sırasında yönetimi geçici olarak yürütür. Bu döneme "geçici yönetim" denir.

Geçici yönetimin yasal dayanağı, süre sınırı, görevleri ve yetkileri özellikle son yıllarda çok tartışılan konular arasındadır. Çünkü bazı projelerde geçici yönetim süreci kötüye kullanılarak site sakinlerinin yüksek aidatlara maruz kalması, şeffaf olmayan harcamalar ve sözleşme dayatmaları gibi sorunlar ortaya çıkmaktadır.

Bu kapsamlı rehberde toplu yapıda geçici yönetimi, yapımcı firmanın yetkilerini, süresini, sınırlarını, geçiş sürecini ve Yargıtay kararlarını tüm detaylarıyla öğrenebilirsiniz.

Toplu Yapıda Geçici Yönetim Nedir?

Geçici yönetim; inşaatı yapan yüklenici firma veya proje sahibi (yapımcı) tarafından oluşturulan, bağımsız bölümlerin teslim sürecinde toplu yapının yönetimini geçici olarak yürüten idari yapıdır.

Bu yönetim:

Site daha tam dolmamışken

Malikler taşınmaya devam ederken

Bloklar ve sosyal tesisler yeni açılmışken

geçiş dönemi işlemlerini yürütür.

Geçici yönetimin resmi tanımı KMK Ek Madde 1'de yapılır.

Geçici Yönetimin Hukuki Dayanağı (KMK Ek Madde 1)

Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1'e göre:

"Yapımcı, toplu yapının yönetim planında geçici yönetim belirleyebilir. Bu yönetim, kat malikleri kurulunun oluşmasına kadar görev yapar."

Bu düzenleme çok kritiktir:

✔ Geçici yönetim, kalıcı değildir
✔ Geçici yönetim süresiz olamaz
✔ Sadece kat malikleri kurulunun oluşmasına kadar sürer
✔ Malikler tarafından yönetim devralındığında sona erer

Bazı firmaların iddia ettiğinin aksine, geçici yönetimin süresi sınırsız değildir.

Geçici Yönetimin Görev Süresi Ne Kadardır?

Geçici yönetimin görev süresi:

✔ Maliklerin çoğunluğu bağımsız bölümleri teslim alana kadar

ve

✔ İlk kat malikleri kurulu toplanıp yönetimi devralana kadar

devam eder.

Yani sürenin sınırı:

→ Kat malikleri kurulu oluşturulduğu anda geçici yönetim kendiliğinden sona erer.

Bu toplantı yapılmazsa bile, maliklerin yeter sayıya ulaşmasıyla geçici yönetim hukuken sona ermiş kabul edilir.

Geçici Yönetimi Kim Oluşturur?

Geçici yönetimi genellikle:

Yapımcı firma

Proje sahibi şirket

Yüklenici

İnşaat şirketi

belirler.

Bu kişiler ya kendi içinden yönetici atar ya da profesyonel bir yönetim firmasıyla anlaşabilir.

Geçici Yönetimin Yetkileri Nelerdir?

Geçici yönetim:

Teknik tesisleri devreye almak

Siteyi kullanıma hazır hale getirmek

Temizlik ve güvenlik sağlamak

Teknik arızaları çözmek

Ortak alanları çalışır halde teslim etmek

Geçici aidat belirlemek

İlk işletme bütçesini hazırlamak

Sözleşmeler yapmak

gibi geçiş dönemi görevlerini yerine getirir.

Geçici yönetimin amacı, proje sahipleri için ticari avantaj sağlamak değil, sitenin çalışır hale gelmesini sağlamaktır.

Geçici Yönetimin Yetki Sınırları

Geçici yönetim sınırsız yetkili değildir.

Yargıtay'a göre geçici yönetim:

❌ Uzun süreli sözleşmelere taraf olamaz
❌ Aidatları keyfi belirleyemez
❌ Sosyal tesis kiralama gibi işlemleri yapamaz
❌ Maliklerin iradesini aşan karar veremez
❌ Bağlayıcı yönetim planı değişikliği yapamaz
❌ Maliklerin rızası olmadan demirbaş satamaz

Sadece bağımsız bölümlerin ilk kullanımını sağlamak için gerekli işler yapabilir.

Geçici Yönetim Aidatı Belirleyebilir mi?

Evet, belirleyebilir.
Ancak:

Gerekçeli

Makul

Belgeli

Giderlere dayalı

olmak zorundadır.

Aksi halde:

→ Aidatlara itiraz edilebilir
→ İcra takibi yapılamaz
→ Sözleşmeler geçersiz sayılabilir

Yargıtay, geçici yönetimin aidat belirleme yetkisini sınırlı ve geçici kabul eder.

Geçici Yönetim Sözleşme Yapabilir mi?

Geçici yönetim:

✔ Temizlik
✔ Güvenlik
✔ Teknik bakım
✔ Peyzaj
✔ Asansör ve yangın sistemi bakımı

gibi "zorunlu ve acil" hizmet sözleşmelerini yapabilir.

Ancak:

❌ 3-5 yıllık uzun süreli sözleşmeler
❌ Site maliklerini bağlayıcı yatırımlar
❌ Kiralama veya işletme devri sözleşmeleri

yapamaz.

Bu tür sözleşmeler "yetki aşımı" sayılır ve geçersizdir.

Geçici Yönetim Bütçe Hazırlayabilir mi?

Geçici yönetim, yalnızca "ilk işletme bütçesi"ni hazırlayabilir.

Bu bütçe:

Zorunlu giderler

Teknik sistemlerin devreye alınması

İşçilik giderleri

Temizlik/güvenlik hizmetleri

ile sınırlıdır.

Kalıcı işletme projesi kat malikleri kurulu tarafından yapılmalıdır.

Geçici Yönetim Ne Zaman Sona Erer?

Geçici yönetim şu durumlarda sona erer:

✔ Maliklerin çoğu bağımsız bölümünü teslim almışsa
✔ Kat malikleri kurulu toplanmışsa
✔ Yönetim devri yapılmışsa
✔ Malikler tarafından seçim yapılmışsa

Önemli nokta:

👉 Kat malikleri kurulunun fiilen veya hukuken oluşması yeterlidir.

Mutlaka toplantı yapılması şart değildir.

Geçici Yönetimden Kalıcı Yönetim Devralma Süreci

Geçiş süreci şu şekilde olmalıdır:

🟣 1. Maliklerin çoğunluğu oluşur

Genellikle %51 bağımsız bölüm teslim şartı aranır.

🟣 2. Toplantı çağrısı yapılır

Malikler ilk kurul toplantısına çağrılır.

🟣 3. Gündem: Yönetimin devralınması

Toplantı gündeminde mutlaka bu madde bulunmalıdır.

🟣 4. Yeni yönetici ve denetçi seçilir
🟣 5. Geçici yönetimden belgeler teslim alınır

Faturalar

Sözleşmeler

Teknik dosyalar

Bütçe kalemleri

Kasa/banka kayıtları

Geçici yönetim tüm belgeleri devretmek zorundadır.

Geçici Yönetimin Suiistimal Edilmesi ve Yargıtay Kararları

Bazı firmalar geçici yönetimi kötüye kullanarak:

Fahiş aidat

Yüksek bakım ücretleri

5 yıllık sözleşme dayatmaları

Sosyal tesis işletmesini kendine bağlama

Demirbaşları kendi belirleme

gibi uygulamalar yapmaktadır.

Yargıtay'ın yerleşik kararları:

✔ Geçici yönetim süresiz olamaz
✔ Uzun süreli sözleşmeler geçersizdir
✔ Sosyal tesis işletmesi maliklerin rızasına bağlıdır
✔ Yapımcı firmanın yönetimi kötüye kullanması hukuka aykırıdır
✔ Temsilciler kurulu oluşunca geçici yönetim sona erer

Bu kararlar, geçici yönetimin kötü niyetli kullanımını tamamen sınırlandırmaktadır.

Toplu Yapıda Geçici Yönetimin Avantajları

Site ilk günlerde düzensiz kalmaz

Teknik sistemler profesyonelce devreye alınır

Güvenlik, temizlik hızlıca sağlanır

İnşaat kaynaklı arızalar kolay takip edilir

Yapımcı firma hataları gidermek zorunda olur

Yani geçici yönetim doğru kullanılırsa faydalıdır.

Toplu Yapıda Geçici Yönetimin Dezavantajları

Yüksek aidat riski

Şeffaf olmayan harcamalar

Uzun süre devredilmemesi

Firmaların çıkar ilişkileri

Maliklerden gizlenen sözleşmeler

Sözleşme dayatmaları

Bu nedenle maliklerin bilinçli olması gerekir.

🚀 SONUÇ

Toplu yapıda geçici yönetim, yapımcı firmanın toplu yapıyı çalışır hale getirmek için üstlendiği geçici bir organizasyondur.

Özetle:

✔ Hukuken geçici niteliktedir
✔ Malikler çoğunluk sağladığında sona erer
✔ Yetkileri sınırlıdır
✔ Uzun süreli sözleşme yapamaz
✔ Sosyal tesis işletmesi devredilemez
✔ Kalıcı yönetimi kat malikleri kurulu belirler

Geçici yönetimin görevi; yapı tamamlanana kadar düzeni sağlamak, sonrasında ise görevi maliklere devretmektir.

YONETICIM.ORG

TOPLU YAPIDA GEÇİCİ YÖNETİM

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim