Toplu Yapı Yöneticisinin Atanması

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:49 ÖS

Toplu yapılar; birden fazla bloktan, sosyal tesislerden, ortak kullanım alanlarından, yol-park alanlarından ve teknik tesislerden oluşan büyük ölçekli yaşam alanlarıdır. Böyle geniş ve birbiriyle bağlantılı alanlarda tek bir blok yöneticisi yönetimi sağlayamaz. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), toplu yapılarda blok yöneticilerinin üzerinde yer alan bir üst yönetim oluşturulmasını ve bunun başına toplu yapı yöneticisi atanmasını zorunlu kılmıştır.

Toplu yapı yöneticisi, tüm sitenin yönetiminden sorumlu en üst yöneticidir. Bu kişi, blok yöneticilerinin üzerinde yer alan ve tüm toplu yapı adına hareket eden hukuki temsilci niteliğindedir.

Bu kapsamlı rehberde, toplu yapı yöneticisinin atanma süreci, gereklilikler, toplantı düzeni, oy oranları, görev süresi, yetkileri, mahkeme ataması ve Yargıtay kararları dahil tüm hukuki detaylar ele alınmaktadır.

Toplu Yapı Yöneticisi Nedir?

Toplu yapı yöneticisi, birden fazla bloktan oluşan büyük sitelerde tüm yapının genel yönetiminden sorumlu olan ve blok yöneticilerinin üzerinde yer alan kişidir.

Görevleri:

Tüm sitenin idari yönetimi

Mali işlemler

Teknik bakım süreçleri

Güvenlik, temizlik, peyzaj

Ortak tesislerin işletilmesi

Aidatların tahsil edilmesi

Bütçenin hazırlanması

Temsilciler kurulu yönetimi

Toplu yapı yöneticisi, toplu yapının "en üst resmi yöneticisi"dir.

Toplu Yapı Yöneticisinin Hukuki Dayanağı (KMK Ek Madde 1)

Toplu yapı yöneticisi atanması şu düzenlemeye dayanır:

📌 KMK Ek Madde 1

"Birden fazla yapıdan oluşan toplu yapılarda yönetim, temsilciler kurulu tarafından yürütülür. Bu kurul bir üst yönetici veya yönetim kurulu seçer."

Bu maddeye göre:

✔ Toplu yapı yöneticisinin seçilmesi zorunludur
✔ Blok temsilcileri "Temsilciler Kurulu" oluşturur
✔ Bu kurul üst yöneticiyi seçmekle görevlidir
✔ Üst yönetici tüm siteyi temsil eder
Toplu Yapı Yöneticisi Nasıl Atanır?

Atama süreci şu adımlarla yapılır:

🟣 1. Temsilciler Kurulu Oluşturulur

Her blok kendi blok yöneticisini veya blok temsilcisini seçer.
Bu temsilciler bir araya gelerek Temsilciler Kurulu'nu oluşturur.

🟣 2. Temsilciler Kurulu Toplantıya Çağrılır

Toplantıyı genellikle önceki dönem yöneticisi veya geçici yönetici çağırır.

🟣 3. Gündemde "Üst Yönetici Seçimi" Olmalıdır

Gündemde bu madde yoksa seçim geçersiz sayılabilir.

🟣 4. Oy Çokluğu ile Üst Yönetici Seçilir

Temsilciler Kurulu:

Toplantıya katılanların salt çoğunluğu
ile toplu yapı yöneticisini seçer.

Bu seçimde arsa payı değil, temsil sayısı önemlidir.

🟣 5. Seçim Kararı Karar Defterine İşlenir

Seçilen yöneticinin kim olduğu, görev süresi ve yetki alanı kayıt altına alınır.

🟣 6. Görev Süresi Başlar

Toplu yapı yöneticisi bir yıllığına seçilir.

Toplu Yapı Yöneticisi Kim Olabilir?

Şu kişiler üst yönetici olabilir:

Kat maliki

Kiracı

Dışarıdan profesyonel yönetici

Site yönetim firması

Tüzel kişi (örneğin bir yönetim şirketi)

Bu görev için kat maliki olma zorunluluğu yoktur.

Temsilciler Kurulu Olmadan Toplu Yapı Yöneticisi Seçilebilir mi?

Hayır.

KMK Ek Madde 1'e göre:

❌ Temsilciler Kurulu oluşmadan üst yönetici seçilemez.
❌ Blok temsilcileri seçilmeden üst yönetim yoktur.

Dolayısıyla önce bloklar yöneticisini seçer, sonra üst yönetici belirlenir.

Toplu Yapı Yöneticisinin Görevleri

Görevleri geniştir ve tüm siteyi kapsar:

🟣 1. Genel Yönetim ve Düzenin Sağlanması

Güvenlik

Temizlik

Peyzaj

Otopark düzeni

Sosyal tesis düzeni

🟣 2. Mali Yönetim

Aidat belirleme

Aidat tahsilatı

Giderlerin ödenmesi

Bütçe hazırlanması

Yıllık işletme projesi hazırlama

🟣 3. Teknik Yönetim

Asansör bakım

Yangın sistemi

Kamera sistemleri

Havuz bakımı

Arızaların çözümü

🟣 4. Hukuki Temsil

Site adına sözleşme yapma

Avukata vekalet verme

İcra takibi başlatma

🟣 5. Temsilciler Kuruluna Rapor Verme

Düzenli raporlama yapmalıdır.

Toplu Yapı Yöneticisinin Görev Süresi

Görev süresi:

✔ Bir yıldır
✔ Tekrar seçilebilir
✔ Yeni yönetici seçilene kadar görev devam eder

Yani yönetimde boşluk oluşmaz.

Toplu Yapı Yöneticisi Atanamazsa Ne Olur?

Eğer temsilciler kurulu yönetici seçemezse:

✔ Tek bir malikin başvurusu ile Sulh Hukuk Mahkemesi üst yönetici atar.

Bu yönetici:

Tam yetkilidir

Aidat toplayabilir

Sözleşme yapabilir

İcra takibi başlatabilir

Mahkemece atanan yöneticinin yetkisi sınırlı değildir.

Toplu Yapı Yöneticisinin Sorumlulukları

Yönetici görevini:

Dürüstlük kuralına uygun

Mali kayıtları şeffaf tutarak

Yönetim planına göre

Yargıtay içtihatlarına uygun

şekilde yürütmek zorundadır.

Sorumluluk türleri:

✔ Mali sorumluluk
✔ Hukuki sorumluluk
✔ İdari sorumluluk
✔ Denetim sorumluluğu
Toplu Yapı Yöneticisinin Azledilmesi (Görevden Alınması)

Yönetici şu durumlarda görevden alınabilir:

Görev kötüye kullanım

Şeffaf olmayan harcamalar

Kat malikleriyle sorunlar

Yetersizlik

Sözleşme ihlalleri

Azil için:

✔ Temsilciler Kurulu çoğunluğu yeterlidir.
Yargıtay Kararlarına Göre Toplu Yapı Yönetimi İlkeleri

Yargıtay'ın belirleyici kararları şunlardır:

✔ Temsilciler Kurulu olmadan üst yönetici atanamaz
✔ Aidatları belirleme yetkisi üst yönetimdedir
✔ Her blok kendi blok müteahhididir ancak sitenin tamamını üst yönetim yönetir
✔ Asansör, güvenlik, havuz giderleri toplu yapı ortak gideridir
✔ Yönetim planı bağlayıcı anayasadır

Bu kararlar uygulamayı netleştirmektedir.

Sık Yapılan Hatalar

Toplu yapı yönetiminde en çok karşılaşılan hatalar:

❌ Blok temsilcileri seçilmeden üst yönetici atanması
❌ Gündemsiz seçim yapılması
❌ Oy oranlarının yanlış hesaplanması
❌ Tutanak tutulmaması
❌ Yönetim planına aykırı kararlar
❌ Teknik gider hatalı dağıtım

Bu hatalar seçimlerin iptaline neden olabilir.

Profesyonel Toplu Yapı Yönetimi Neden Önemlidir?

Profesyonel yönetim şu avantajları sağlar:

Düzenli mali raporlama

Şeffaf bütçe

Teknik bakım kontrolü

İcra süreçlerinin doğru yürütülmesi

Kanuna uygun yönetim

Temsilciler Kurulu ile uyum

Büyük sitelerde profesyonel yönetim zorunluluk haline gelmektedir.

🚀 SONUÇ

Toplu yapı yöneticisinin atanması, büyük sitelerin düzenli, güvenli ve sürdürülebilir şekilde yönetilmesi için zorunlu bir süreçtir.

Özetle:

✔ Bloklar temsilci seçer
✔ Temsilciler Kurulu oluşturulur
✔ Kurul oy çokluğu ile üst yöneticiyi seçer
✔ Görev süresi 1 yıldır
✔ Atanamazsa mahkeme yönetici atar
✔ Üst yönetici tüm siteyi temsil eder

Toplu yapı yöneticisi, toplu yapı yönetim sisteminin kalbidir.

YONETICIM.ORG

Toplu Yapı Yöneticisinin Atanması

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim