Toplu Yapı Kurullarında Toplanma Zamanları

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:47 ÖS

Toplu yaşam alanları, birden fazla bloktan, bağımsız yapılardan, sosyal tesislerden ve ortak kullanım alanlarından oluşan büyük siteler veya kompleks yapılardır. Bu yapılar içinde düzenin sağlanması, karar alma süreçlerinin düzgün işlemesi ve tüm malikler adına yönetim uygulamalarının yürütülmesi için kurulların düzenli toplanması şarttır.

Toplu yapılarda temel karar organları:

Blok Kat Malikleri Kurulu

Temsilciler Kurulu (Üst Kurul)

Yönetim Kurulu (Bazı projelerde)

bu kurulların her biri farklı alanlarda görev yapar ve farklı zamanlarda toplanır. "Toplu Yapı Kurullarında Toplanma Zamanları", Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), yönetim planı hükümleri ve Yargıtay kararları doğrultusunda belirlenir.

Bu makalede toplu yapılarda kurulların ne zaman toplanacağı, toplantı periyotları, zorunlu zamanlar, olağan ve olağanüstü toplantı şartları detaylı şekilde ele alınmaktadır.

Toplu Yapı Kurulları Nedir?

Toplu yapılarda karar alma süreci üç ana kurul üzerinden yürür:

🟣 1. Blok Kat Malikleri Kurulu

Her blok kendi içinde küçük bir apartman niteliğindedir. Dolayısıyla kendi kat malikleri kurulu vardır.

🟣 2. Temsilciler Kurulu (Toplu Yapı Üst Kurulu)

Her bloktan seçilen temsilciler bir araya gelerek toplu yapının yönetim kararlarını alır.

🟣 3. Yönetim Kurulu (Bazı projelerde)

Temsilciler Kurulu tarafından seçilen kişilerden oluşabilir.

Bu kurulların belirli zamanlarda toplanması, toplu yapının düzenli işleyişini zorunlu kılar.

Toplu Yapı Kurullarında Toplanma Zamanını Belirleyen Unsurlar

Kurulların ne zaman toplanacağı aşağıdaki temel belgelere ve kurallara göre belirlenir:

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)

Yönetim Planı

Temsilciler Kurulu kararları

Blok yönetimi kararları

Uygulama zorunlulukları (bütçe, teknik bakım vb.)

Yönetim planı aksi yazmadıkça, süre ve zamanlamalar kanundaki genel kurallara göre uygulanır.

Blok Kat Malikleri Kurulu Toplantı Zamanları

Bloklar kendi iç toplantılarını yapmak zorundadır. Bu toplantılar:

🟣 1. Yılda En Az Bir Kez Yapılmak Zorundadır

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 29 gereği tüm kat malikleri kurulları yılda bir kez toplanır.

Toplu yapılarda da bu kural geçerlidir.

🟣 2. Olağan Toplantı Zamanı Yönetim Planında Belirlenir

Genelde:

Ocak – Şubat ayları

Yılın ilk çeyreği

Önceki yönetim döneminin bitişi

gibi dönemlerde yapılır.

🟣 3. Olağanüstü Toplantı Her Zaman Yapılabilir

Şu durumlarda olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir:

Çok yüksek gider artışı

Teknik arıza (asansör, yangın sistemi vb.)

Şikayetler

Yöneticinin görev ihlali

Aidat borç krizleri

🟣 4. Toplantı Çağrısı En Az 7 Gün Önce Yapılmalıdır

KMK Madde 29 gereği çağrı süresi uygulanır.

Temsilciler Kurulu (Toplu Yapı Üst Kurulu) Toplantı Zamanları

Temsilciler Kurulu, toplu yapının en üst karar organıdır. Toplanma zamanları daha kritiktir.

🟣 1. Yılda En Az Bir Kez Toplanması Zorunludur

Toplu yapı yönetiminde olağan toplantı yapılmadan:

Bütçe onaylanamaz

aidat belirlenemez

Yeni yönetici seçilemez

Bu nedenle yıllık toplantı zorunludur.

🟣 2. Olağan Toplantı Genellikle Yıl Başında Yapılır

Site bütçesi yıllık hazırlandığı için Temsilciler Kurulu çoğu sitede:

Ocak – Şubat – Mart dönemlerinde

Yılın ilk 3 ayında

toplanır.

🟣 3. Yönetim Planı Toplantı Zamanını Belirleyebilir

Bazı yönetim planlarında açıkça:

"Temsilciler Kurulu her yıl Mart ayında toplanır."

gibi hükümler bulunur.
Bu durumda kesin zaman kabul edilir.

🟣 4. Olağanüstü Toplantı Şartları

Temsilciler Kurulu şu durumlarda olağanüstü toplantıya çağrılır:

Yüksek ölçekli mali sorunlar

Site giderlerinin karşılanamaması

Güvenlik veya teknik sistem arızaları

Yönetimin görevini kötüye kullanması

Yönetici değişikliği talebi

Site genelini ilgilendiren hukuki süreç

Olağanüstü toplantı çağrısı için:

✔ Temsilciler Kurulu üyelerinin 3'te 1'i talepte bulunabilir

veya

✔ Yönetici çağrı yapabilir.
Toplu Yapıda Yönetim Kurulu Toplantı Zamanları

Bazı büyük projelerde Temsilciler Kurulu'nun altında bir Yönetim Kurulu bulunur.

Toplantı zamanları:

✔ En az ayda bir
✔ Yönetim planında belirlenen periyotta
✔ Acil durumlarda her zaman

toplanabilir.

Bu kurul operasyonel kararları alır.

Toplanma Zamanlarında Uyulması Gereken Kurallar

Her toplantı türünde uyulması gereken genel kurallar:

🟣 1. Çağrı Usulü

Toplantı duyurusu:

Yazılı bildirim

SMS

Mail

İlan panosu

ile yapılabilir.
Ancak çağrı kanıtlabilir olmalıdır.

🟣 2. Gündem Zorunluluğu

Toplantıda konuşulacak maddeler:

✔ Önceden bildirilmeli
✔ Gündem dışında konu görüşülmemeli (olağanüstü talep hariç)
🟣 3. Tutanak Tutulması Zorunludur

Yapılmayan toplantılar geçersiz sayılabilir.

Toplu Yapı Toplantılarının Gecikmesi veya Yapılmaması Durumu

Toplantı hiç yapılmazsa:

❌ Bütçe onaylanamaz
❌ Yönetici seçilemez
❌ Aidat geçersiz sayılabilir
❌ Yöneticinin yetkileri tartışmalı hale gelir

Bu durumda:

✔ Bir malik olağanüstü toplantı talep edebilir
✔ Mahkeme "toplantı yapılmasına" karar verebilir
✔ Mahkeme yönetici atayabilir

Toplantı yapılmaması ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

Yargıtay Kararlarına Göre Toplanma Zamanları

Yargıtay'ın önemli tespitleri:

✔ Toplantılar yılda en az 1 kez yapılmak zorundadır
✔ Olağanüstü toplantı talebi görmezden gelinemez
✔ Yönetim planı toplantı zamanına üst kural niteliğindedir
✔ Toplantı yapılmadan bütçe uygulanamaz
✔ Temsilciler Kurulu site yönetiminin ana organıdır

Bu içtihatlar toplantı zamanlarını daha da netleştirir.

Profesyonel Yönetim ile Düzenli Toplantı Sisteminin Önemi

Profesyonel site yönetimi:

Toplantı periyotlarını takip eder

Çağrıları zamanında yapar

Gündem oluşturur

Bütçe sunar

Hukuki süreçlere uyum sağlar

Temsilciler Kurulu ile koordineli çalışır

Bu nedenle büyük sitelerde profesyonel yönetim büyük avantaj sağlar.

🚀 SONUÇ

Toplu yapılarda kurulların düzenli toplanması hem hukuki bir zorunluluk hem de site yaşamının sağlıklı işlemesi için temel bir ihtiyaçtır.

Özetle:

✔ Blok Kurulları yılda 1 kez toplanmak zorundadır
✔ Temsilciler Kurulu yılda en az 1 kez toplanır
✔ Olağanüstü toplantılar her zaman yapılabilir
✔ Yönetim planı zamanlamayı belirleyebilir
✔ Tutanak ve çağrı usulleri zorunludur
✔ Toplantı yapılmaması ciddi hukuki sorunlara yol açar

Düzenli ve doğru zamanlarda yapılan toplantılar, toplu yapı yönetiminin verimli, şeffaf ve sağlıklı yürütülmesini sağlar.

YONETICIM.ORG

Toplu Yapı Kurullarında Toplanma Zamanları

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim