Blok Yöneticilerinin Atanması

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:50 ÖS

Toplu yapılarda yönetim sistemi genellikle iki temel yapı üzerine kuruludur: Blok yönetimi ve üst (site) yönetimi. Bir sitede birden fazla blok bulunuyorsa, her bir blok kendi içinde bağımsız bir küçük apartman niteliğindedir. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre her blok için bir blok yöneticisi veya blok temsilcisi seçilmesi zorunludur. Blok yöneticisi, blok içi teknik, mali ve idari işleyişten sorumlu olan ve malikler adına hareket eden resmi görevli niteliğindedir.

Bu kapsamlı rehberde blok yöneticilerinin nasıl atanacağı, hangi çoğunlukla seçileceği, görev süresi, yetkileri, üst yönetime karşı sorumluluğu, toplantı düzeni ve Yargıtay kararları dahil tüm detaylar anlatılmaktadır.

Blok Yöneticisi Nedir?

Blok yöneticisi, toplu yapı içinde yer alan her bir bloğun kendi iç yönetiminden sorumlu kişidir.

Görevleri:

Blok içi temizlik ve düzen

Asansör bakımları

Blok içi elektrik giderleri

Teknik arızaların takibi

Kat malikleri ile iletişim

Üst yönetime raporlama

İcra süreçlerinde bilgi sağlama

Blok yöneticisi, hem kendi blok içindeki düzeni sağlar hem de site genel yönetiminin sağlıklı işlemesine katkıda bulunur.

Blok Yöneticisinin Hukuki Dayanağı

Blok yöneticiliği esas olarak iki maddeye dayanır:

📌 KMK Madde 34 – "Yönetici seçimi zorunludur."
📌 KMK Ek Madde 1 – "Toplu yapılarda blok yönetimi oluşturulabilir."

Bu maddelere göre:

✔ Blok yöneticisi seçimi zorunludur
✔ Her blok kendi içinde bağımsız yönetim birimidir
✔ Üst yönetim ve blok yöneticileri birlikte çalışır

Blok yöneticisinin atanması toplu yapının sağlıklı yönetimi için şarttır.

Blok Yöneticisi Nasıl Atanır?

Blok yöneticisinin atanması klasik apartman yöneticisi seçimiyle aynıdır.

Aşamalar:

🟣 1. Blok Kat Malikleri Toplantıya Çağrılır

Toplantı duyurusu tüm maliklere yapılmalıdır.
SMS, ilan panosu veya yazılı çağrı geçerlidir.

🟣 2. Gündemde "Blok Yöneticisi Seçimi" Olmak Zorundadır

Gündemde yönetici seçimi yer almıyorsa, alınan karar geçersizdir.

🟣 3. İlk Toplantı Yeter Sayısı

Blok yöneticisinin seçilebilmesi için:

Maliklerin yarıdan fazlası

Arsa payı çoğunluğu

gerekir.

🟣 4. İkinci Toplantı Çoğunluk Aranmaz

İkinci toplantıya katılan maliklerin salt çoğunluğu yönetici seçebilir.

🟣 5. Tutanak Altına Alınır

Seçim mutlaka karar defterine işlenir ve imzalanır.

🟣 6. Görev Süresi 1 Yıldır

Blok yöneticisi bir yıl için seçilir ancak tekrar seçilebilir.

Blok Yöneticisi Kim Olabilir?

Blok yöneticisi şu kişiler olabilir:

Kat maliki

Kiracı

Üçüncü kişi

Profesyonel yönetim firması (blok bazlı)

Yani blokta oturma zorunluluğu yoktur.

Blok Yöneticisi Atanamazsa Ne Olur?

Eğer blok yöneticisi seçilemezse:

✔ Tek bir kat maliki bile Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir
✔ Mahkeme blok yöneticisi atayabilir

(KMK Madde 34/son)

Blok yöneticisi atanmaması hukuken kabul edilemez.

Blok Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları

Blok yöneticisinin görevleri, apartman yöneticisinin görevleri ile aynıdır ancak blok bazına indirgenmiştir.

🟣 1. Blok İçindeki Ortak Alanların Yönetimi

Merdiven temizliği

Blok giriş kapısı

Aydınlatmalar

Koridor düzeni

Su tesisatı sorunları

🟣 2. Asansör ve Teknik Sistemlerin Takibi

Asansör periyodik bakım

ATS (acil durum sistemleri)

Hidrofor – kazan daireleri (blok içindeyse)

🟣 3. Blok Giderlerinin Takibi ve Raporlanması

Elektrik gideri

Temizlik gideri

Bakım onarım gideri

Blok yöneticisi giderleri toplamaz; "üst yönetim"e bildirir.

🟣 4. Arıza ve Bakım Taleplerinin Üst Yönetime Aktarılması

Blok sakinlerinin taleplerini üst yönetime iletmek blok yöneticisinin ana görevidir.

🟣 5. Blok İçinde Düzeni Sağlamak

Gürültü şikayetleri

Ortak alan işgali

Depo ve otopark kullanımı

Ziyaretçi kontrolü (blok içi düzende)

🟣 6. Üst Yönetim Toplantılarına Katılmak

Blok yöneticileri çoğu projede Temsilciler Kurulu birimini oluşturur.

Blok Yöneticisinin Üst Yönetime Karşı Sorumluluğu

Blok yöneticisi:

✔ Üst yönetime karşı sorumludur
✔ Üst yönetimin aldığı kararları uygulamak zorundadır
✔ Blok kararlarını yönetime bildirmek zorundadır

Blok yöneticisi site yönetiminin alt birimidir.

Blok Yöneticisinin Görev Süresi

Blok yöneticisi bir yıl için seçilir.

Ancak:

→ Yeni yönetici seçilene kadar görevine devam eder.

Toplu yapılarda görev boşluğunun oluşması kabul edilmez.

Blok Yöneticisinin Azledilmesi (Görevden Alınması)

Blok yöneticisi görev süresi dolmadan görevden alınabilir:

Olağanüstü toplantı çağrısı

Gerekçeli itiraz

Çoğunluk oyu

ile görevden alınabilir.

Azil sebepleri:

Görevini kötüye kullanma

Harcamaları raporlamama

Tehdit, hakaret, saygısız davranış

Blok içi düzeni bozmama

Site yönetimine karşı ilgisizlik

Blok Yöneticisinin Seçilmesi Gereken Durumlar

Aşağıdaki yapılarda blok yöneticisi seçimi zorunludur:

Birden fazla bloktan oluşan siteler

Rezidans kompleksleri

Toplu konut projeleri

Kamu lojman blokları

Karma ticari + konut projeleri

Blok yöneticisi, üst yönetimin yapı taşıdır.

Yargıtay Kararlarıyla Blok Yönetimi İlkeleri

Yargıtay'ın blok yönetimiyle ilgili temel kararları:

✔ Blok yöneticisi seçimi yapılmazsa yönetim eksik sayılır
✔ Blok yöneticisi toplantıya katılmıyorsa üst yönetim sorumludur
✔ Blok içi giderler sadece o blok maliklerine bölünür
✔ Blok yöneticisi asansör bakım sorumluluğunu takip etmek zorundadır
✔ Arsa payına göre oy hakkı blok içi seçimde geçerlidir

Bu kararlar blok yöneticiliğinin hem zorunlu hem de blok için kritik bir görev olduğunu göstermektedir.

Blok Yöneticiliğinde Yapılan Hatalar

Toplu yapı yönetiminde sık yapılan hatalar:

❌ Blok toplantısı yapmadan yönetici atanması
❌ Gündem belirtilmemesi
❌ Oy oranlarının yanlış hesaplanması
❌ Blok giderlerinin siteye yüklenmesi
❌ Blok yöneticisinin yetki aşımı
❌ Karar defteri kullanılmaması

Bu hatalar yönetimin iptaline neden olabilir.

Profesyonel Blok Yönetimi Neden Önemlidir?

Profesyonel blok yönetimi;

Düzenli takip

Teknik bakım kontrolü

Giderlerin şeffaf yönetimi

Üst yönetimle uyum

Denetim raporları

Yönetim planına uyum

Kat malikleri memnuniyeti

sağlar.

Büyük sitelerde profesyonel yönetim blok yöneticilerine destek olur.

🚀 SONUÇ

Blok yöneticilerinin atanması, toplu yapı yönetiminin en önemli parçalarından biridir.

Özetle:

✔ Her blok kendi iç yönetimini oluşturmak zorundadır
✔ Blok yöneticisi oy çokluğuyla seçilir
✔ Atanamazsa mahkeme yönetici atar
✔ Blok yöneticisi hem kendi bloğundan hem site yönetiminden sorumludur
✔ Görevi 1 yıldır
✔ Üst yönetimin temel unsurlarından biridir

Blok yöneticisi, düzenli, güvenli ve sürdürülebilir toplu yapı yaşamının temel aktörüdür.

YONETICIM.ORG

Blok Yöneticilerinin Atanması

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim