Blok Niteliğinde Olmayan Bağımsız Yapılara Yönetici Atanması

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:52 ÖS

Toplu yapılar, apartmanlar ve siteler genellikle birden fazla bağımsız bölümden oluşan bloklardan meydana gelir. Ancak bazı durumlarda yapılar blok niteliği taşımayan bağımsız yapılar şeklinde inşa edilir. Bu yapılarda bağımsız bölümlerin tamamı bir tek yapı üzerinde değildir; villalar, sıra evler, ticari yapılar veya küçük ölçekli birleşik bağımsız üniteler şeklinde olabilir.

Bu tür yapılarda yönetici seçimi, aidat belirlenmesi, toplantı usulleri ve yönetim organizasyonu klasik apartman yönetimine göre farklılık gösterir. Kat Mülkiyeti Kanunu, blok kavramını esas almakla birlikte blok niteliğinde olmayan bağımsız yapıların da yönetimsiz kalmaması için özel hükümler düzenlemiştir.

Bu kapsamlı rehberde, blok niteliğinde olmayan bağımsız yapılarda yöneticinin nasıl atanacağı, hangi çoğunlukla seçileceği, yönetim planının etkisi, oy oranları, sorumluluklar ve Yargıtay kararları ile tüm hukuki detaylar anlatılmaktadır.

Blok Niteliğinde Olmayan Bağımsız Yapı Nedir?

Blok niteliğinde olmayan bağımsız yapı; aynı parsel içinde yer alan ancak tek bir bina veya blok bütünlüğü taşımayan müstakil veya yarı müstakil yapılardır.

Örnek yapılar:

Villa tipi siteler

Sıra ev (row house) projeleri

Bahçe içinde müstakil yapılar

Bağımsız ticari yapılar

Depo – dükkân – işyeri toplulukları

Müstakil konut grupları

Bu tür yapılarda "blok" kavramı olmadığından, yönetici seçimi blok üzerinden değil, tüm maliklerin katılımıyla yapılır.

Hukuki Dayanak: KMK Madde 34 ve 69

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yönetimle ilgili temel düzenlemeler Madde 34'te yer alır:

📌 KMK Madde 34

Yönetici seçilmesini zorunlu kılar ve seçimin kat malikleri kurulunda yapılacağını belirtir.

📌 KMK Madde 69

Blok niteliği taşımayan yapılarda yönetim planının esas alınacağını açıkça vurgular.

Bu maddelere göre:

✔ Yönetici seçimi zorunludur
✔ Yapının blok sayılmaması, yönetim gerekliliğini ortadan kaldırmaz
✔ Tüm maliklerin katılımı ile tek kurul oluşturulur
✔ Oy oranları genel hükümlere göre belirlenir
Blok Niteliğinde Olmayan Yapılarda Yönetici Nasıl Atanır?

Bu tür yapılarda yönetici seçimi şu adımlarla yapılır:

🟣 1. Kat malikleri toplantıya çağrılır

Tüm bağımsız bölümlerin maliklerine yazılı duyuru yapılır.

🟣 2. Gündemde "Yönetici Seçimi" olmak zorundadır

Gündemde belirtilmemişse seçim geçersiz sayılabilir.

🟣 3. Toplantı yeter sayısı aranır

İlk toplantıda:

Maliklerin yarıdan fazlası

Arsa payı çoğunluğu

gerekir.

🟣 4. İkinci toplantıda çoğunluk aranmaz

Toplantıya katılanların çoğunluğu yöneticiyi seçebilir.

🟣 5. Yönetici seçimi tutanakla kayıt altına alınır

Karar defteri zorunludur.

🟣 6. Yönetici bir yıl süre ile atanır

Bu süre her yapıda aynıdır ve yıllık olarak yenilenir.

Yönetici Kat Maliki Olmak Zorunda mı?

Hayır.

Blok niteliğinde olmayan yapılarda da yönetici:

Kat maliki

Kiracı

Üçüncü kişi

Profesyonel yönetim firması

olabilir.

Yani villa veya müstakil evlerden oluşan projelerde dışarıdan profesyonel yönetici atanması tamamen yasaldır.

Yönetici Atanamazsa Ne Olur? (Mahkeme Ataması)

Blok niteliğinde olmayan yapılarda yönetici seçilemezse:

✔ Sulh Hukuk Mahkemesi yönetici atar

(KMK Madde 34/son)

Yapının blok olmaması, mahkeme ataması hakkını değiştirmez.

Mahkemece atanan yönetici:

Tam yetkilidir

Aidat toplayabilir

Sözleşme yapabilir

İcra takibi başlatabilir

Blok Olmayan Yapılarda Aidat Hesaplama

Bu yapılarda aidat sistemi genellikle "arsa payı" esasına dayanır.

Aidat hesaplanırken dikkat edilen kriterler:

Yapının metrekare büyüklüğü

Arsa payı oranı

Kullanılan ortak alan miktarı

Yönetim planı hükümleri

Özellikle villa sitelerinde:

→ Havuz, güvenlik, peyzaj gibi giderler eşit veya arsa payına göre bölünebilir.
Blok Olmayan Yapılarda Yönetim Planı Çok Daha Önemlidir

Bu tür yapılarda blok olmadığı için:

✔ Yönetim planı tam bağlayıcıdır
✔ Gider paylaşımı planla belirlenir
✔ Temsilci seçimi planla belirlenir
✔ Ortak alanların kapsamı planla belirlenir

Yönetim planı adeta "anayasadır".

Bağımsız Yapılarda Ortak Alan Kavramı

Bu yapılarda ortak kullanım alanları:

Güvenlik kulübesi

Site girişi

Araç yolları

Otopark

Peyzaj

Spor alanları

Havuz

Sosyal tesisler

gibi geniş alanları kapsar.

Bu alanlar tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir.

Blok Niteliğinde Olmayan Yapılarda Denetçi Seçimi

Yönetici gibi denetçi de:

Tüm maliklerin oyuyla

Yıllık olarak seçilir

Gelir-gider denetimi yapar

Yönetici raporlarını kontrol eder

Zorunludur.

Kat Maliklerinin Hakları ve Sorumlulukları

Blok olmayan yapılarda tüm maliklerin:

✔ Aidat ödeme yükümlülüğü
✔ Toplantıya katılma hakkı
✔ Oy kullanma hakkı
✔ Yönetici seçme hakkı
✔ Yönetim planına uyma zorunluluğu

vardır.

Yargıtay Kararlarına Göre Blok Olmayan Yapıların Yönetimi

Yargıtay'ın önemli tespitleri:

✔ Blok niteliği yoksa tüm yapı tek kurul olarak yönetilir
✔ Yönetici seçimi toplantıya katılan çoğunlukla yapılabilir
✔ Aidatlara itiraz edilirken arsa payı kriteri dikkate alınmalıdır
✔ Yönetim planı bağlayıcıdır ve değişiklik tüm maliklerin onayını gerektirir

Bu kararlar yönetim sistemini açıklığa kavuşturur.

En Sık Karşılaşılan Sorunlar

Blok olmayan yapıların yönetiminde sık görülen problemler:

❌ Aidat anlaşmazlıkları
❌ Yönetici çıkmaması
❌ Ortak alan kullanım sorunları
❌ Otopark tahsisi tartışmaları
❌ Arsa payı anlaşmazlıkları
❌ Yönetim planının okunmaması

Bu sorunlar profesyonel yönetim ile çözülebilir.

🚀 SONUÇ

Blok niteliğinde olmayan bağımsız yapılarda yönetici atanması, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre zorunlu bir süreçtir.

Özetle:

✔ Tüm maliklerin katılımı ile tek kurul oluşturulur
✔ Yönetici oy çokluğu ile seçilir
✔ Atanamazsa mahkeme yönetici atar
✔ Aidatlar arsa payına göre veya yönetim planına göre belirlenir
✔ Yönetim planı tüm kuralları belirleyen temel belgedir

Bu tür yapılarda sağlıklı yönetim için şeffaf, düzenli ve profesyonel bir yönetim modeli şarttır.

YONETICIM.ORG

Blok Niteliğinde Olmayan Bağımsız Yapılara Yönetici Atanması

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim