Blok Bazında Yönetim / Blok Kat Malikleri Kurulu

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:44 ÖS

Toplu yapılar; farklı bloklar, bağımsız adalar, sosyal tesisler ve ortak kullanım alanlarından oluşan geniş yerleşim alanlarıdır. Bu büyük yapılanma içinde yönetim görevleri bölünerek daha etkin ve sürdürülebilir bir yönetim modeli oluşturulmuştur. Bu kapsamda blok bazında yönetim, toplu yapı yönetiminin en temel ve en işlevsel birimlerinden biridir.

Blok bazında yönetim; her bloğun kendi iç işleyişini bağımsız şekilde yürüttüğü, kararlarını kendi kat malikleri kurulunda aldığı, teknik-mali-idari sorumlulukları kendi içinde çözdüğü bir yönetim modelidir. Bu yapı sayesinde toplu yapının tüm yükü tek bir merkezde toplanmaz, bloklar arasında iş yükü dengeli şekilde dağıtılır.

Bu makalede, blok bazında yönetimin ne olduğu, blok kat malikleri kurulunun işleyişi, yönetici seçimi, oy oranları, gider paylaşımı, görevler, Yargıtay kararları ve uygulamadaki en kritik detaylar profesyonel bir biçimde açıklanmaktadır.

Blok Bazında Yönetim Nedir?

Blok bazında yönetim, toplu yapı içerisinde yer alan her bloğun kendi bağımsız yönetim organlarına sahip olmasını ifade eder.

Her blok kendi içinde:

Toplanır

Karar alır

Teknik bakımını yönetir

Blok içi giderleri belirler

Blok yöneticisini seçer

Üst yönetime temsilci gönderir

Bu yapı sayesinde hem bloklar arasında adalet sağlanır hem de her bloğun kendi ihtiyaçlarına göre esnek karar alabilmesi mümkün olur.

Blok Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Blok Kat Malikleri Kurulu; bir bloğun tüm bağımsız bölüm sahiplerinden oluşan karar organıdır. KMK Madde 29'a göre apartmanlarda nasıl kat malikleri kurulu varsa, toplu yapılarda her blok için de aynı kurul vardır.

Blok kurulu:

Blok yöneticisini seçer

Giderleri belirler

Blok içi kararları alır

Üst yönetime temsilci gönderir

Blok içi düzeni sağlar

Blok kurulu, blok yönetiminin temel direğidir.

Hukuki Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu

Blok bazında yönetimin hukuki temeli:

📌 KMK Madde 29 – Kat malikleri kurulu toplantıları
📌 KMK Madde 34 – Yönetici seçimi
📌 KMK Ek Madde 1 – Toplu yapı yönetimi

Bu maddeler birlikte değerlendirildiğinde:

✔ Her blok bağımsız kurul oluşturmalıdır
✔ Yönetici seçmek zorunludur
✔ Temsilciler Kurulu'na katılım blok yöneticisi üzerinden olur

Böylece hem blok yönetimi hem üst yönetim arasında koordinasyon sağlanır.

Blok Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır?

Toplanma süreci KMK'ya göre belirlenir:

🟣 1. Yılda En Az Bir Kez Toplanmak Zorundadır

Her blok yılda en az bir olağan toplantı yapmak zorundadır.

🟣 2. Gündem Bildirilmelidir

Toplantıdan en az 7 gün önce:

Gündem

Yer

Tarih

Saat

ilan edilmelidir.

🟣 3. Toplantı İlk Oturumunda Çoğunluk Aranır

Kat malikleri sayısının yarıdan fazlası + arsa payı çoğunluğu gerekir.

🟣 4. İkinci Toplantıda Çoğunluk Aranmaz

Katılanların salt çoğunluğu yeterlidir.

🟣 5. Kararlar Tutanakla Kaydedilir

Karar defteri kullanımı zorunludur.

Blok Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Blok yöneticisi seçimi şu şekilde yapılır:

Blok kat malikleri kurulu toplanır

Yönetici seçimi gündemi hazırlanır

Oy çokluğu ile yönetici seçilir

Bir yıllığına atanır

Seçilen yönetici Temsilciler Kurulu'nda bloğu temsil eder

Blok yöneticisi, blok içi tüm süreçlerin yürütülmesinden sorumludur.

Blok Yöneticisi Kim Olabilir?

Aşağıdaki kişiler blok yöneticisi olabilir:

Kat maliki

Kiracı

Üçüncü kişi

Profesyonel yönetici

Yönetim firması

Blok yöneticisi olmak için malik olma zorunluluğu yoktur.

Blok Yöneticisinin Görevleri

Blok yöneticisi:

Blok içi temizlik işlerini organize eder

Asansör, hidrofor, havalandırma gibi teknik ekipmanları kontrol eder

Blok içi aydınlatma ve elektrik giderlerini takip eder

Gürültü ve düzen sorunlarını çözer

Aidat ve giderleri üst yönetime bildirir

Blok sakinlerinin taleplerini üst yönetime iletir

Temsilciler Kurulu'nda bloğu temsil eder

Yıllık rapor hazırlar

Blok yöneticisi, blok içi düzenin "sorumlu idarecisidir".

Blok Kat Malikleri Kurulunun Yetkileri

Bu kurulun yetkileri geniştir:

✔ Blok yöneticisini seçmek
✔ Blok gider bütçesini belirlemek
✔ Aidat miktarını belirlemek
✔ Ortak alan kararları almak
✔ Blok dış cephe bakım kararları
✔ Gürültü ve düzen kurallarını belirlemek
✔ Temsilciler Kurulu'na temsilci göndermek

Bu kurulun kararları blok içindeki tüm malik ve kiracılar için bağlayıcıdır.

Blok Giderlerinin Kapsamı

Blok giderleri, yalnızca o bloğu ilgilendiren giderlerdir.

Örnek giderler:

Asansör bakımı

Blok içi elektrik

Merdiven temizliği

Blok girişi kapıları

Su tesisatı tamirleri

Blok içi özel güvenlik giderleri

Bu giderler yalnızca blok sakinlerine bölünür. Diğer bloklar bu giderlerden sorumlu değildir.

Blok Yöneticisi Atanamazsa Ne Olur?

Yönetici seçilemezse:

➤ Tek bir kat maliki bile Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak blok yöneticisi atanmasını sağlayabilir.

Mahkemenin atadığı yönetici:

Tam yetkilidir

Aidat toplayabilir

Blok adına sözleşme yapabilir

Yargıtay'a göre bu yönetici "geçici" değil, tam yetkili yöneticidir.

Blok Yöneticisinin Görevden Alınması (Azil)

Blok yöneticisi şu durumlarda görevden alınabilir:

Görevini yerine getirmemek

Mali usulsüzlük

Düzen bozucu davranış

Yetki aşımı

Rapor vermemek

Azil için "olağanüstü toplantı" yeterlidir.

Yargıtay Kararlarına Göre Blok Yönetimi İlkeleri

Yargıtay'ın kritik kararları:

✔ Blok kendi içinde bağımsız yönetim birimidir
✔ Blok giderleri sadece blok maliklerine bölünür
✔ Blok yöneticisinin seçimi zorunludur
✔ Yönetim planı tüm süreçlerin temelidir
✔ Seçim tutanakları şarttır
✔ Blok yönetimi üst yönetimden bağımsız değildir, bağlıdır

Bu içtihatlar blok bazında yönetimin yasal çerçevesini belirler.

Blok Yönetiminde Yapılan Hatalar

En sık yapılan hatalar:

❌ Toplantı yapılmaması
❌ Karar defteri kullanılmaması
❌ Blok giderlerinin siteye yansıtılması
❌ Yönetici seçiminde çoğunluk hatası
❌ Gündemsiz toplantı yapılması
❌ Aidat hesaplamasının hatalı olması

Bu hatalar, blok yönetiminin geçersiz sayılmasına yol açabilir.

Blok Yönetimi – Ada Yönetimi – Üst Yönetim İlişkisi

Toplu yapılarda yönetim şu şekilde organize edilir:

🔹 Blok Yönetimi → Blok içi yönetim
🔹 Ada Yönetimi → Bloklar arası yönetim
🔹 Üst Yönetim → Tüm sitenin yönetimi

Blok yönetimi, yönetimin en alt ama en kritik halkasıdır.

Profesyonel Blok Yönetiminin Önemi

Profesyonel yönetimlerin blok bazında yaptığı katkılar:

Hızlı teknik destek

Düzenli bütçe takibi

Asansör – elektrik – mekanik bakımın aksatılmaması

Şeffaf muhasebe kayıtları

Blok ve site arasında koordinasyon

Büyük sitelerde profesyonel yönetim artık kaçınılmazdır.

🚀 SONUÇ

Blok bazında yönetim, toplu yapı yönetiminin en önemli yapı taşlarından biridir.

Özetle:

✔ Her blok kendi kat malikleri kurulunu oluşturur
✔ Yönetici seçmek zorunludur
✔ Blok giderleri yalnızca blok maliklerine bölünür
✔ Blok yöneticisi bir yıllığına atanır
✔ Temsilciler Kurulu'na temsilci gönderilir
✔ Yönetim planı tüm kararların temelidir

Doğru kurulmuş bir blok yönetimi, güvenli, düzenli ve sorunsuz bir toplu yaşamın anahtarıdır.

YONETICIM.ORG

Blok Bazında Yönetim / Blok Kat Malikleri Kurulu

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim