Ada Bazlı Yönetim / Ada Kat Malikleri Kurulu

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:45 ÖS

Toplu yaşam alanları günümüzde tek bloktan oluşan apartmanlardan çok daha karmaşık bir hâle gelmiştir. Büyük siteler, rezidans projeleri ve toplu konut alanlarında bloklar, adalar, sosyal tesis alanları ve ortak kullanım bölgeleri bulunmaktadır. Bu çok katmanlı yapı, yönetim sistemini de daha teknik ve düzenli bir organizasyon gerektiren bir modele dönüştürmüştür.

Bu kapsamda, ada bazlı yönetim ve ada kat malikleri kurulu, toplu yapı yönetiminin orta ölçekli ama vazgeçilmez bir birimini oluşturur. Ada bazında yönetim modeli, büyük sitelerde blok bazlı yönetim ile üst yönetim arasında bir köprü görevi görerek hem düzenin sağlanmasına hem de mali ve idari işleyişin daha sağlıklı yürütülmesine katkı sağlar.

Bu yazıda ada bazlı yönetimin ne olduğu, ada kat malikleri kurulunun nasıl oluşturulduğu, toplantı ve seçim süreçleri, yetki ve sorumluluklar ile Yargıtay kararları dâhil tüm hukuki detaylar profesyonel bir düzeyde ve SEO uyumlu formatta açıklanmaktadır.

Ada Bazlı Yönetim Nedir?

Ada bazlı yönetim; toplu bir yapı içinde yer alan ve birden fazla bloktan oluşan yapı gruplarının, kendi içinde bağımsız olarak yönetildiği yönetim birimidir.

Örneğin:

30 bloklu bir sitede 5'er bloktan oluşan 6 ada olabilir.

Her ada kendi giderlerini, teknik bakımını ve blok düzenini sağlar.

Ada yöneticisi ve ada kat malikleri kurulu kendi bölgelerinde karar alma yetkisine sahiptir.

Ada bazlı yönetim, büyük ölçekli toplu yapılarda yönetim organizasyonunun daha düzenli ve kontrol edilebilir olması için oluşturulmuş ara yönetim katmanıdır.

Ada Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Ada Kat Malikleri Kurulu; bir ada içinde yer alan tüm bloklardaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan karar organıdır.

Bu kurul:

Ada yönetimini seçer

Ada giderlerini görüşür

Bloklar arasındaki koordinasyonu sağlar

Üst yönetime temsilci gönderir

Ada kat malikleri kurulu, KMK'da açıkça yer alan "toplu yapı organizasyonu"nun temel unsurlarındandır.

Hukuki Dayanak: KMK Ek Madde 1 ve Yönetim Planı

Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1, ada bazlı yönetim için hukuki çerçeveyi oluşturur.

Bu maddeye göre:

✔ Toplu yapılarda ada bazında yönetim oluşturulabilir
✔ Ada için ayrı kurullar kurulabilir
✔ Ada temsilcileri üst yönetime katılır
✔ Ada aidatları bağımsız hesaplanabilir

Yönetim planı, ada yönetiminin tüm detaylarını belirleyen bağlayıcı belgedir.

Ada Bazlı Yönetim Neden Kurulur?

Ada bazlı yönetim şu amaçlarla oluşturulur:

Çok büyük sitelerde yönetimi kolaylaştırmak

Bloklar arası koordinasyon sağlamak

Ada bazında giderleri düzenlemek

Geniş alanlarda teknik sorunları daha hızlı çözmek

Üst yönetime düzenli temsil sağlamak

Blok yöneticilerinin yükünü hafifletmek

Özellikle villalı, geniş peyzajlı, çok bloklu sitelerde ada bazlı yönetim zorunlu hâle gelmiştir.

Ada Kat Malikleri Kurulu Nasıl Oluşturulur?

Ada kat malikleri kurulu oluşturma süreci üç aşamada gerçekleşir:

🟣 1. Bloklar Kendi Kat Malikleri Kurullarını Oluşturur

Her blok kendi yöneticisini seçer.

🟣 2. Ada İçindeki Bloklar Bir Araya Gelir

Ada içinde yer alan tüm blokların maliklerinden oluşan kurul çağrılır.

🟣 3. Ada Kat Malikleri Kurulu Oluşturulur

Toplantıya katılan maliklerden kurul oluşturulur ve yönetici seçimi yapılır.

Ada Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır?

Toplanma süreci KMK'nın genel hükümlerine tabidir:

✔ Yılda en az 1 defa olağan toplantı yapılmalıdır
✔ Toplantı çağrısı en az 7 gün önce yapılmalıdır
✔ Gündem açıkça belirtilmelidir
✔ Kat malikleri veya temsilcileri toplantıya katılabilir

Olağanüstü toplantı ise her zaman yapılabilir.

Ada Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Ada yöneticisinin seçimi şu adımlarla yapılır:

Ada kat malikleri toplantıya çağrılır

Gündeme "ada yöneticisi seçimi" yazılır

İlk toplantı için çoğunluk aranır (yarı + arsa payı çoğunluğu)

İkinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir

Ada yöneticisi bir yıllığına seçilir

Tutanak düzenlenir ve imzalanır

Ada yöneticisi aynı zamanda üst yönetimde ada temsilcisi olarak görev alabilir.

Ada Yöneticisi Kim Olabilir?

Ada yöneticisi:

Kat maliki

Kiracı

Üçüncü kişi

Profesyonel yönetim yöneticisi

Yönetim firması

olabilir.

Yani ada yöneticiliği için malik olma şartı yoktur.

Ada Kat Malikleri Kurulunun Yetkileri

Ada kat malikleri kurulu geniş yetkilere sahiptir:

🟣 1. Ada Yöneticisi Seçmek

Kurulun en temel görevidir.

🟣 2. Ada Aidatlarını Belirlemek

Ada giderleri için ayrı bütçe oluşturulabilir.

Örnek giderler:

Ada içi peyzaj

Ada içi güvenlik

Blok dışı yollar

Aydınlatma giderleri

Temizlik giderleri

🟣 3. Bloklar Arası Koordinasyon Sağlamak

Blok yöneticileri ile ada yöneticisi birlikte çalışır.

🟣 4. Üst Yönetime Temsilci Göndermek

Ada, temsilciler kurulunda bir veya daha fazla temsilci ile yer alabilir.

🟣 5. Teknik Sorunların Çözümü

Ada içinde teknik arızalardan ada yöneticisi sorumludur.

🟣 6. Ada Yönetimi ile Üst Yönetim Arasında Köprü Kurmak

Üst yönetimin kararlarını ada içinde uygular.

Ada Aidatlarının Hesaplanması

Ada aidatları, ada içindeki bağımsız bölümlerin arsa payına göre veya yönetim planında belirlenen kurallara göre hesaplanır.

Genellikle:

Ada içi giderler → ada aidatına

Genel site giderleri → site aidatına

yansıtılır.

Bu sayede daha adil bir dağılım sağlanır.

Ada Yöneticisinin Görevleri

Ada yöneticisi, blok yöneticilerinin üzerinde ama site yöneticisinin altında yer alan ara yöneticidir.

Görevleri:

Ada içi giderleri toplamak veya üst yönetime iletmek

Teknik arızaları çözmek veya ilgili firmaya bildirmek

Ada içi güvenlik ve düzeni sağlamak

Blok yöneticilerinin ihtiyaçlarını üst yönetime iletmek

Ada ile ilgili tüm konularda karar almak

Temsilciler Kurulu toplantılarına katılmak

Yıllık ada raporu hazırlamak

Ada Kat Malikleri Kurulunun Sorumlulukları

Kurulun sorumlulukları:

Ada düzenini sağlamak

Giderleri doğru hesaplamak

Harcamaları belgelemek

Bütçe oluşturmak

Denetim sağlamak

Yönetim planına uygun karar almak

Ada kurulunun aldığı kararlar, tüm ada sakinleri için bağlayıcıdır.

Yargıtay'a Göre Ada Yönetimi İlkeleri

Yargıtay kararları ada bazlı yönetimi güçlü şekilde destekler.

Önemli ilkeler:

✔ Ada yönetimi kurulabilir
✔ Ada kurulunun aldığı kararlar bağlayıcıdır
✔ Ada aidatları ayrı hesaplanabilir
✔ Blok ve ada yönetimi birbiriyle karıştırılmamalıdır
✔ Üst yönetim ile ada yönetimi birbirini tamamlar
✔ Yönetim planı üst normdur

Bu kararlar, ada bazlı yönetimin yasal temelini güçlendirmektedir.

Ada Yönetiminde Sık Yapılan Hatalar

En çok görülen hatalar:

❌ Ada kurulunun toplanmaması
❌ Blok yöneticilerinin tek başına karar alması
❌ Yönetim planının okunmaması
❌ Aidatların hatalı hesaplanması
❌ Tutanaksız karar alınması
❌ Giderlerin belgeye dayanmaması

Bu hatalar hukuki ihtilaflara yol açar.

Profesyonel Ada Yönetiminin Önemi

Profesyonel yönetim:

Düzenli denetim

Teknik organizasyon

Şeffaf bütçe

Sağlam muhasebe sistemi

Hızlı arıza çözümü

sağlar.

Büyük sitelerde profesyonel yönetim, ada yönetimlerinin verimli çalışmasını sağlar.

🚀 SONUÇ

Ada bazlı yönetim, büyük toplu yapılarda yönetim sistemini daha düzenli, adil ve işlevsel hâle getiren önemli bir ara yönetim modelidir.

Özetle:

✔ Ada kat malikleri kurulu, ada içindeki en üst karar organıdır
✔ Ada yöneticisi, bloklar arasında koordinasyonu sağlar
✔ Aidatlar ada ve site olarak ayrı hesaplanabilir
✔ Temsilciler kuruluna temsilci gönderilir
✔ Yönetim planı tüm süreçlerin temelidir
✔ Toplantılar yılda en az bir kez yapılmalıdır

Ada bazlı yönetim, büyük sitelerde düzenli, güvenli ve profesyonel bir yaşam sağlar.

YONETICIM.ORG

Ada Bazlı Yönetim / Ada Kat Malikleri Kurulu

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim