2007 ÖNCESİ YAPILMIŞ MEVCUT SİTELERİN TOPLU YAPIYA GEÇMESİ

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:35 ÖS

Türkiye'de 2007 yılı, apartman ve site yönetim hukuku açısından önemli bir dönüm noktasıdır. 2007 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan köklü değişiklikler ile toplu yapı kavramı mevzuata girmiş, büyük sitelerin nasıl yönetileceği netleştirilmiş, çok parselde yer alan projelerin yönetimi yasal bir çerçeveye oturtulmuştur. Ancak 2007'den önce inşa edilen binlerce site, yeni düzenlemelere göre tasarlanmadığından hâlâ yönetimsel sorunlar yaşamaktadır.

Bu yapıların büyük bir bölümü:

Çok bloklu

Birden fazla sosyal tesisi bulunan

Ortak kullanım alanları geniş

Tapu dosyaları eski sisteme göre düzenlenmiş

Yönetim planları yetersiz

yapılardan oluşmaktadır. Bu nedenle 2007 öncesi yapılmış sitelerde "toplu yapıya geçiş" meselesi bugün bile en kritik hukuki konulardan biridir.

Bu makalede 2007 öncesi sitelerin toplu yapıya geçişi tüm yönleriyle açıklanmaktadır.

2007 Neden Bu Kadar Önemli? – Hukuki Arka Plan

2007 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklikle Ek Madde 1 eklendi ve "toplu yapı" kavramı resmen tanındı.

Bu değişiklikten önce:

"Toplu yapı" diye bir kavram yoktu

Birden fazla bloktan oluşan siteler apartman gibi yönetiliyordu

Yönetim planları karmaşık ve yetersizdi

Blok–ada–site ayrımı yoktu

Sosyal tesis yönetimi hukuki boşluktaydı

Aidat paylaşımı kaotik durumdaydı

Dolayısıyla 2007 öncesi siteler yeni kanunun öngördüğü çok kademeli yönetim sistemine uygun değildir.

Bu nedenle günümüzde en çok sorulan soru şudur:

"Bizim sitemiz 2007'den önce yapılmış, toplu yapıya geçebilir miyiz?"

Cevap:
Evet, geçebilirsiniz.
Ancak süreç diğer sitelere göre daha karmaşıktır ve özel hukuki prosedürler içerir.

2007 Öncesi Siteler Toplu Yapıya Geçmek Zorunda mı?
❌ Hayır, zorunlu değildir.

Ancak çoğu durumda zorunlu ihtiyaca dönüşür.

Aşağıdaki durumlar varsa toplu yapıya geçiş kaçınılmazdır:

Çok bloklu site

Ada düzeni bulunması

Ortak kullanım alanları geniş olması

Sosyal tesislerin tüm site tarafından kullanılması

Tek yöneticili sistemde kaos oluşması

Aidat sistemi karışık olması

Yönetim planı yetersiz kalması

Bu sitelerde toplu yapıya geçmemek, uzun vadede yönetimsel çöküşe yol açar.

2007 Öncesi Sitelerde En Büyük Sorun: Yönetim Planı Eksikliği

Kanundan önce yapılan sitelerde yönetim planları güncel değil veya hiç yoktur.

Bu plansızlık şu sorunları doğurur:

Kimin neyi ödediği belli olmaz

Ortak alanlar tespit edilemez

Yönetici yetkisi net değildir

Ada–blok ayrımı yoktur

Sosyal tesislerin kime ait olduğu belirsizdir

Kararlar hukuken geçersizleşebilir

Toplu yapıya geçişin ilk aşaması yönetim planının yenilenmesidir.

2007 Öncesi Bir Sitenin Toplu Yapıya Geçiş Şartları

Toplu yapıya geçiş için aşağıdaki şartlar zorunludur:

🟣 1. Yeni Yönetim Planı Hazırlanmalıdır

Bu plan;

Blokları

Adaları

Ortak alanları

Sosyal tesisleri

Aidat ve gider dağılımını

Temsilciler kurulunu

Üst yönetimi

ayrıntılı şekilde belirtmelidir.

Bu plan oybirliği ile kabul edilmelidir.

🟣 2. Mimari Projeler Toplu Yapıya Uygun Hâle Getirilmelidir

Eski projeler yeni toplu yapı düzenine göre çizilmelidir.

Bu çizimlerde:

Blok sınırları

Ada sınırları

Ortak alanlar

Teknik alanlar

Bağımsız bölüm listeleri

net şekilde yer almalıdır.

🟣 3. Tapu Müdürlüğüne Tescil Edilmelidir

Toplu yapı yönetimi ancak tapuya tescil ile geçerlidir.

Tescil yapılmazsa toplu yapı hukuken kurulmamış sayılır.

🟣 4. Temsilciler Kurulu Oluşturulur

Her blok kendi temsilcisini seçer.
Temsilciler Kurulu tüm siteyi yönetir.

Bu kurul, toplu yapının omurgasıdır.

🟣 5. Üst Yönetim Seçilir

Temsilciler Kurulu tarafından profesyonel veya amatör yönetim atanır.

🟣 6. Kat Maliklerinin Oybirliği Gerekir

Bu en kritik noktadır.

KMK'ya göre yönetim planı değişikliği oybirliği gerektirir.

Oybirliği sağlanamazsa süreç mahkeme kararıyla yapılabilir.

2007 Öncesi Sitelerde Toplu Yapıya Geçiş Neden Zordur?

Bu sitelerde bazı ciddi engeller vardır.

🟣 1. Projeler Eski ve Yetersizdir

Toplu yapı düzenine uygun değildir.

🟣 2. Yönetim Planları Yoktur veya Çok Eskidir

Geçerliliğini yitirmiştir.

🟣 3. Aidat Sistemi Köklü Biçimde Değişmek Zorundadır

Blok–ada–site gider ayrımı yapılmalıdır.

🟣 4. Oybirliği Sağlamak Zordur

100–500 malik arasında oybirliği almak zorludur.

🟣 5. Tapu ve Belediyede Prosedür Yoğundur

Projelerin yenilenmesi gerekir.

Aidat, yönetim, tapu ve karar süreçleri tamamen yeniden yapılandırılacaktır.
Bu nedenle toplu yapıya geçiş profesyonel yönetim gerektirir.

2007 Öncesi Siteler Neden Toplu Yapıya Geçmelidir? (Gerçekçi Analiz)

Aşağıdaki 12 nedenden biri bile varsa toplu yapıya geçmek zorunlu ihtiyaca dönüşür.

✔ 1. Çok Bloklu Yapılarda Yönetim Kaosu Vardır

Birden fazla blok tek yöneticili sistemle yönetilemez.

✔ 2. Ortak Alanların Sorumluluğu Belirsizdir

Peyzaj, havuz, bahçe, güvenlik gibi alanlarda kimin neyi ödediği belli değildir.

✔ 3. Aidat Adaletsizliği Kaçınılmazdır

Bazı bloklar fazla öder, bazıları az öder.

✔ 4. Sosyal Tesisler Düzenli Yönetilemez

Havuz yönetimi, spor salonu, otopark yönetimi sorun çıkarır.

✔ 5. Güvenlik Sistemleri Zayıflar

Koordinasyon eksikliği olur.

✔ 6. Teknik Arızalar Düzenli Takip Edilemez

Su depoları, hidroforlar, kazan daireleri sahipsiz kalır.

✔ 7. Mahkeme Süreçleri Artar

Bloklar arasında davalar çıkar.

✔ 8. Yönetim Kararları Geçersiz Sayılabilir

Yönetim planı yetersiz olduğu için kararlar hukuken geçersizleşebilir.

✔ 9. Emlak Değeri Düşer

Düzensiz yönetilen sitelerde daire fiyatları düşer.

✔ 10. Sulh Hukuk Mahkemesi Müdahalesi Artar

Yönetici atanması davası sık görülür.

✔ 11. Profesyonel Yönetimle Çalışmak Zorlaşır

Toplu yapı sistemi olmadığı için profesyonel yönetim şirketleri düzenı kuramaz.

✔ 12. Yargıtay'ın Yaklaşımı: Toplu Yapı Zorunluluktur

Yargıtay içtihatlarına göre blok–ada–site düzeni olan yapıların toplu yapıya geçmesi gerekir.

Toplu Yapıya Geçmeyen 2007 Öncesi Sitelerde Ortaya Çıkan Sorunlar

Bu sitelerde genelde şu sorunlar yaşanır:

Aidat düzeni çöker

Bazı bloklar ödeme yapmaz

Ortak alanlar bakımsız kalır

Güvenlik zaafı oluşur

Havuz ve sosyal tesisler kapanır

Muhasebe şeffaf olmaz

Yönetim yetkisi tartışılır

Teknik bakım yetersiz olur

Daire değerleri düşer

Sürekli kavga ve kaos ortamı oluşur

En önemlisi:

❌ Hukuki yetki belirsizliği oluşur
❌ Yönetim kararları iptal edilebilir
❌ Ortak alanlar konusunda dava üstüne dava açılır

Bu nedenle toplu yapıya geçiş bir tercih değil, bir gerekliliktir.

2007 Öncesi Sitelerde Toplu Yapıya Geçişin Aşamaları

Aşamalar net ve kesindir:

🟣 1. Yönetim Planı Projesi Hazırlanır

Toplu yapı yönetimine uygun hazırlanır.

🟣 2. Kat Maliklerinden Oybirliği Alınır

Bu aşama en çok zaman alan bölümdür.

🟣 3. Mimari Projeler Revize Edilir

Ada ve blok düzeni çizilir.

🟣 4. Tapuya Tescil Yapılır

Toplu yapı hukuken resmî hâle gelir.

🟣 5. Blok ve Ada Temsilcileri Seçilir
🟣 6. Üst Yönetim Oluşturulur
Profesyonel Yönetim Tavsiyesi

2007 öncesi bir sitenin toplu yapıya geçişi:

Hukuk bilgisi

Tapu bilgisi

Yönetim planı uzmanlığı

Teknik proje tecrübesi

gerektirir.

Bu nedenle profesyonel bir site yönetim firması ile çalışılması zorunlu seviyede tavsiye edilir.

🚀 SONUÇ

2007 öncesi yapılmış sitelerin toplu yapıya geçişi:

✔ Bir zorunluluk değil
✔ Ancak çoğu zaman kaçınılmaz bir ihtiyaçtır

Çünkü bu sitelerde:

Yönetim zayıf

Aidat sistemi bozuk

Ortak alanlar sahipsiz

Kararlar geçersiz

Güvenlik yetersiz

Sosyal tesisler sorunlu

Yönetim planı yok

durumdadır.

Toplu yapıya geçiş, eski siteleri düzenli – şeffaf – güçlü – profesyonel bir yapıya kavuşturur.

✅ JSON-LD (Schema.org – SMF Uyumlu Format)

YONETICIM.ORG

2007 ÖNCESİ YAPILMIŞ MEVCUT SİTELERİN TOPLU YAPIYA GEÇMESİ

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim