Kapıcı Konutunun Zorunlu Olup Olmadığı

VİVAYONETİM · Ara 24, 2023, 12:18 ÖÖ

KAPICI KONUTUNUN ZORUNLU OLUP OLMADIĞI

Kapıcı konutu (kapıcı dairesi), apartman ve sitelerde en çok tartışılan konulardan biridir. "Kapıcı dairesi yapmak zorunlu mudur?", "Kapıcı çalışmıyorsa bu daire ne olacaktır?", "Yönetim daireyi kiraya verebilir mi?" gibi sorular sıkça gündeme gelir.

Bu konu, İmar Mevzuatı, Kapıcı Yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu birlikte değerlendirilerek ele alınmalıdır.

---

1. KAPICI KONUTU HER APARTMAN İÇİN ZORUNLU MUDUR?

Hayır. Kapıcı dairesi her apartman için zorunlu değildir.

Zorunluluk, aşağıdaki yönetmelik ve imar planı hükümlerine göre değişir:

• Yapı ruhsatının alındığı tarihteki imar yönetmeliği
• Proje üzerinde kapıcı dairesi gösterilmişse
• Belediyenin bölgesel şartnameleri

Özetle:

Eğer ruhsatta ve projede kapıcı dairesi öngörülmüşse → Bu konut yapmak zorunludur.

Projede yoksa → Kapıcı dairesi zorunlu değildir.

---

2. RUHSATTA "KAPICI DAİRESİ" VARSA MUTLAKA YAPILMAK ZORUNDADIR

Bir yapının ruhsatında:

• "Kapıcı Dairesi"
• "Görevli Dairesi"
• "Lojman"

şeklinde bir bağımsız bölüm veya ortak alan tanımı yer alıyorsa:

Kapıcı dairesinin yapılması ve iskan aşamasında hazır bulunması zorunludur.

Aksi durumda:

• Yapıya iskan verilmez
• Belediye cezai işlem uygular
• Kaçak yapı niteliği doğar

Bu nedenle kapıcı dairesi proje üzerinde varsa iptal edilemez.

---

3. RUHSATTA YOKSA YAPMAK ZORUNLU DEĞİLDİR

Eğer yapı ruhsatında kapıcı dairesi yoksa apartman yönetiminin böyle bir daire kurma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Ancak şu durum çok önemlidir:

"Kapıcı çalıştırılacaksa barınma ihtiyacının nasıl karşılanacağı işveren sorumluluğundadır."
(Yargıtay kararı)

Yani:

• Kapıcı olan sitelerde lojman bulunması neredeyse zorunlu bir ihtiyaçtır
• Aksi durumda kapıcıya ek ücret ödenmesi gerekir
• 24 saat esaslı görev tanımı yapılamaz

---

4. KAPICI DAİRESİ VAR AMA KAPICI ÇALIŞMIYOR — NE OLUR?

Bu sık görülen bir durumdur. Hukuki sonuçları şöyledir:

Kapıcı dairesi varsa ortadan kaldırılamaz.
(bu alan ya bağımsız bölümdür ya da ortak alan niteliğindedir)

Yönetim şu işlemleri yapabilir:

• Daireyi kapıcı çalıştırılmadığında boş tutabilir
• Toplantı kararıyla kiraya verebilir
• Gelirini apartman giderlerine aktarabilir
• Depo veya arşiv olarak kullanabilir (tadilat gerektirmez ise)

Ancak:

"Kapıcı dairesinin amacı dışında kullanılması için KMK gereği 4/5 çoğunluk" gerekir.

---

5. KAPICI DAİRESİ VAR, ANCak BİNADA KAPICI ÇALIŞTIRILMIYORSA KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ?

Evet, kiraya verilebilir.

Şart:

Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından 4/5 çoğunlukla karar alması gerekir.

Bu durumda elde edilen kira geliri:

• Apartman giderlerine
• Asansör, sigorta, bakım, temizlik masraflarına

aktarılabilir.

---

6. KAPICI DAİRESİNİN ZORUNLU OLDUĞU YAPILAR

Aşağıdaki yapı türlerinde kapıcı dairesi çoğu şehirde imar planı gereği zorunludur:

• 5 kat ve üzeri apartmanlar (bazı belediyelerde)
• Toplu konut alanları
• 30 daire üzerindeki siteler
• Özel projeler (AVM + konut + karma projeler)
• Büyük siteler ve toplu yaşam alanları

Her belediyede bu sınır farklıdır.

Örnek:

• İstanbul İmar Yönetmeliği: 30 bağımsız bölüm üstü yapılarda görevli odası şartı aranır
• Bazı belediyelerde 20 daire yeterlidir
• Küçük ilçelerde zorunluluk olmayabilir

Bu nedenle her bina için belediye imar müdürlüğü ruhsat kontrolü yapılmalıdır.

---

7. YARGITAY: KAPICI DAİRESİ YAŞANABİLİR OLMALI

Yargıtay'ın açık kararı:

"Kapıcı dairesi insan oturmasına elverişli değilse kapıcıya lojman verildiği kabul edilemez."

Bu kararın sonucu:

• Yönetim kapıcıya uygun lojman sağlamak zorundadır
• Aksi durumda kapıcı ek ücret talep edebilir
• Tazminat hesabında lojman bedeli uygulanmaz
• Yaşanamaz daire 'kapıcı dairesi' sayılmaz

---

8. KAPICI KONUTU OLMAYAN BİNALARDA DURUM

Kapıcı konutu olmayan binalar kapıcı çalıştırabilir, ancak şu yükümlülükler doğar:

• Barınma sağlanmıyorsa kapıcı ücreti daha yüksek belirlenir
• Lojman bedeli ödenmediği için ücret artışı yapılır
• 24 saat esaslı görev tanımı yapılamaz
• Acil müdahale yükümlülükleri sınırlandırılır

Yani:

Lojman yoksa kapıcı maliyeti artar.

---

9. KAPICI KONUTUNUN AMACI DIŞINDA KULLANILMASI

Kapıcı dairesi:

• Stüdyo, ofis, ticari işletme
• Kiralık depo
• Dükkan
• AirBnB / günlük kiralık

gibi amaçlarla kullanılamaz.

Bu tür kullanım için:

Tüm kat maliklerinin oybirliği (KMK 24) gerekebilir.

---

10. SIK SORULAN SORULAR (SSS)

Soru 1: Kapıcı dairesi zorunlu mu?
Proje ve ruhsatta varsa zorunlu, yoksa değil.

Soru 2: Kapıcı çalışmıyorsa daireyi kiraya verebilir miyiz?
Evet, 4/5 çoğunlukla.

Soru 3: Kapıcı dairesini depo yapabilir miyiz?
Amacı dışında kullanım için özel çoğunluk gerekebilir.

Soru 4: Kapıcı dairesi yoksa kapıcı çalıştırmak yasak mı?
Hayır. Ancak barınma sağlanmıyorsa ücret artışı gerekir.

Soru 5: Kapıcı dairesi çok küçük veya yaşanamaz durumda ise ne olur?
Yargıtay'a göre lojman sayılmaz, kapıcı ek ücret isteyebilir.

YONETICIM.ORG

Kapıcı Konutunun Zorunlu Olup Olmadığı

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim