Kapıcı Konutunun Ölçüleri ve Nitelikleri

VİVAYONETİM · Ara 24, 2023, 12:20 ÖÖ

KAPICI KONUTUNUN ÖLÇÜLERİ VE NİTELİKLERİ

Kapıcı konutunun nasıl olması gerektiği "Kapıcı Yönetmeliği", "Binaların Yangından Korunması Yönetmeliği", "İmar Yönetmelikleri" ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla belirlenmiştir. Bu nedenle kapıcı dairesi yalnızca bir barınma alanı değil, çalışma düzeninin ayrılmaz parçası olarak ele alınır.

Aşağıda kapıcı konutunun sahip olması zorunlu ölçüler, teknik şartlar, asgari özellikler ve hukuki çerçeve detaylı şekilde açıklanmıştır.

---

1. KAPICI KONUTUNUN TANIMI

Kapıcı konutu; apartman görevlisinin görevini yerine getirmesi için tahsis edilen, bağımsız bölüm niteliğinde olan veya ortak alan içinde oluşturulmuş lojmandır.

Yargıtay'a göre bu konut:

• İşin gereği verilen bir menfaattir
• Ücretin parçası sayılır
• Standart bir daire gibi "insan yaşamına uygun" olmalıdır

---

2. KAPICI KONUTUNUN ASGARİ ÖLÇÜLERİ

Türkiye'de kapıcı dairesi için tüm illere uygulanmak üzere belirlenmiş net bir metrekare zorunluluğu yoktur. Ancak mevzuatta, yaşam niteliğine ilişkin asgari ölçüler şarttır.

Kapıcı konutu en az şu bölümlerden oluşmalıdır:

• 1 oturma odası / yaşam alanı
• 1 yatak odası
• Mutfak veya mutfak nişi
• WC ve banyo
• Havalandırma ve doğal ışık alabilen yaşam alanı

Genel uygulamada kapıcı daireleri:

• 35 m² – 55 m² aralığında yapılmaktadır
• 1+1 şeklinde planlanmaktadır
• 2+1 planlama yeni sitelerde yaygındır (özellikle kapıcının ailesiyle yaşadığı projelerde)

Yargıtay kararlarına göre:

"Kapıcı dairesi insan oturmasına elverişli olmak zorundadır."

Bu nedenle sadece depo büyüklüğünde, karanlık, havalandırmasız yerler kapıcı konutu sayılamaz.

---

3. KAPICI KONUTUNUN ZORUNLU NİTELİKLERİ

Kapıcı Yönetmeliği'ne göre kapıcı konutu:

a) Yaşama Uygunluk
• Doğal ışık almalı
• Doğal havalandırması olmalı
• WC ve banyo bulunmalı
• Uyuma alanı olmalı
• Isıtılabilir ve soğutulabilir olmalı

b) Isıtma Sistemleri
• Merkezi sistem veya bireysel ısıtma olması zorunludur
• Isıtma arızası yönetimin sorumluluğundadır

c) Mutfak Donanımı
• Lavabo
• Tezgâh
• Ocak bağlantısı
• Dolap (zorunlu değil ama yaygın uygulama)

d) Güvenlik ve Yangın Yönetmeliği
• Elektrik tesisatı yönetmeliklere uygun olmalı
• Acil çıkış yolu engellenmemeli
• Yanıcı–yakıcı maddeler aynı alanda depolanmamalıdır

e) Yaşam Alanı Gereklilikleri
• Rutubetsiz
• Sağlık koşullarına uygun
• Kapı ve pencere ölçüleri standartlara uygun

---

4. KAPICI KONUTUNUN BAĞIMSIZ BÖLÜM Mİ, ORTAK ALAN MI OLDUĞU?

Kapıcı dairesi genellikle iki şekilde bulunur:

1) Bağımsız bölüm olarak tapuda kayıtlı
→ Arsa payı bulunur
→ KMK hükümlerine göre özel mülk niteliğindedir
→ Satılması, kiraya verilmesi özel oylara tabidir

2) Ortak alan içinde oluşturulmuş kapıcı dairesi
→ Tapuda "kapıcı dairesi" olarak görünür
→ Satılamaz
→ Kiraya verilmesi için 4/5 veya oybirliği gerekebilir

---

5. KAPICI KONUTUNUN KAPICININ AİLESİNE UYGUNLUĞU

Kapıcı çoğunlukla ailesiyle birlikte yaşar. Bu nedenle Yargıtay:

"Kapıcı dairesi, kapıcının ailesiyle barınmasına elverişli olmalıdır."

demektedir.

Bu nedenle:

• Tek odalı
• Penceresiz
• Banyosuz
• Depo tarzı bölmeler

kapıcı dairesi olarak kabul edilmez.

---

6. KAPICI KONUTUNUN KONUMU

Kapıcı dairesi çoğunlukla şu yerlerde bulunur:

• Zemin veya bodrum kat
• Giriş katı
• Müştemilat bölümünde
• Bahçe içinde küçük lojman olarak

Kapıcı konutunun konumu:

• Çalışma alanlarına yakın
• Güvenlik ve erişim açısından uygun
• Ortak alanlara müdahale edilebilir bir noktada

olmalıdır.

---

7. KAPICI DAİRESİNİN İSKAN VE RUHSAT DURUMU

Kapıcı konutu ruhsatta:

• "Kapıcı Dairesi"
• "Görevli Dairesi"
• "Lojman"

şeklinde geçmelidir.

Ruhsatta bulunmayan bir oda veya depo sonradan kapıcı dairesi olarak kullanılamaz.

Aksi durumda belediye para cezası ve yıkım kararı verebilir.

---

8. KAPICI DAİRESİNİN BAKIM–ONARIM SORUMLULUĞU

Apartman yönetimi sorumludur.

Yönetimin yapmakla yükümlü olduğu işler:

• Dairenin boya–badanası
• Tesisat arızaları
• Çatı – su kaçağı – nem problemleri
• Kapı, pencere, mantolama sorunları
• Kombi/kalorifer bakım masrafları (merkezi sistemli yapılarda)

Kapıcının sorumluluğu:

• Kendi özel cihazlarının arızaları
• Kendi hatasıyla doğan zararlar

---

9. KAPICI DAİRESİNİN KİRA BEDELİ VE ÜCRETE ETKİSİ

Kapıcı dairesinin kira değeri:

• Emsal kira üzerinden belirlenir
• Kapıcının ücretine eklenmiş sayılır
• SGK primine tabidir
• Kıdem ve ihbar tazminatını artırır

Örnek:

• Emsal kira 4.000 TL ise
→ Bu tutar kapıcının ücretine ilave edilir.

---

10. SIK SORULAN SORULAR (SSS)

Soru 1: Kapıcı dairesi kaç metrekare olmalıdır?
Genelde 35–55 m² arasıdır; önemli olan yaşam koşullarına uygunluk.

Soru 2: Bodrum katta kapıcı dairesi olur mu?
Evet, ancak havalandırma ve ışık şartları eksiksiz olmak zorundadır.

Soru 3: Kapıcı konutu depo olabilir mi?
Hayır. Depolar yaşam alanı sayılamaz.

Soru 4: Kapıcı ailesiyle yaşayabilir mi?
Evet, ve konut buna uygun olmalıdır.

Soru 5: Yönetim kapıcı dairesini yenilemek zorunda mı?
Evet. Bakım–onarım apartman yönetiminin görevlerindendir.

YONETICIM.ORG

Kapıcı Konutunun Ölçüleri ve Nitelikleri

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim