Kapıcı Konutunun Kirası ve Diğer Giderleri

VİVAYONETİM · Ara 24, 2023, 12:21 ÖÖ

KAPICI KONUTUNUN KİRASİ VE DİĞER GİDERLERİ

Apartman görevlisine (kapıcıya) tahsis edilen lojman, Kapıcı Yönetmeliği, 4857 Sayılı İş Kanunu ve Yargıtay içtihatlarına göre ücrete dahil bir menfaattir. Bu nedenle kapıcı konutu yalnızca barınma hakkı değil; ücret, SGK matrahı, kıdem–ihbar tazminatı ve tüm mali hesaplarda önemli bir unsurdur.

Aşağıda kapıcı konutunun kira değeri ve giderleri hakkında tüm yasal çerçeve detaylı şekilde açıklanmıştır.

---

1. KAPICI KONUTU (LOJMAN) NEDİR?

Kapıcı konutu, apartman veya sitelerde görev yapan kapıcıya çalışması karşılığında sağlanan barınma imkânıdır. Genellikle aşağıdaki amaçlarla kullanılmaktadır:

• Kapıcının 24 saat ulaşılabilir olması
• Ortak alanların korunması
• Gündelik işlerin yürütülmesi

Yargıtay'a göre kapıcı konutu "ücretin bir parçası" niteliğindedir.

---

2. KAPICI KONUTUNUN KİRA DEĞERİ ÜCRETE DAHİLDİR

Kapıcı dairesi bedelsiz verilse bile, emsal kira bedeli kapıcının ücretine eklenmiş sayılır.

Örnek:

• Kapıcı maaşı: 20.000 TL
• Lojman emsal kira: 5.000 TL

Toplam ücret: 25.000 TL olarak kabul edilir.

Bu toplam ücret üzerinden:

• Kıdem tazminatı
• İhbar tazminatı
• Yıllık izin
• Fazla mesai
• SGK primi
• Vergiler

hesaplanır.

Yargıtay uygulaması kesindir:
"Kapıcıya verilen konut, ücretin bir unsurudur."

---

3. LOJMAN BEDELİNİN TESPİTİ NASIL YAPILIR?

Emsal kira bedeli şu yöntemle belirlenir:

1. Aynı bölgede benzer büyüklük ve konumdaki dairelerin rayiç kira bedeli
2. Belediye rayiç bedelleri
3. Emlakçılardan alınan emsal kira fiyatları
4. Yönetim planında belirtilen kira değeri (varsa)

Konut kapıcıya özel olarak küçük veya bakımsız olabilir; buna rağmen Yargıtay:

"Konut bedeli sıfır kabul edilemez."

der.

---

4. KAPICI KONUTU AİDAT VE GİDER ÖDER Mİ?

Kapıcı lojmanında oturuyorsa aidat ödemez.

Ev sahibi kapıcı değil apartmandır. Bu nedenle:

• Aidat yok
• Ortak gider ödemez
• Sıcak su / merkezi sistem farkları ödemez
• Ortak kullanım ücretlerinden muaftır

Ama şunu unutma:

Kapıcının kendi kullandığı bireysel giderler (elektrik, su, doğalgaz) genelde kapıcıya aittir. (Aşağıda detaylandırıldı.)

---

5. KAPICI KONUTUNDA ELEKTRİK – SU – DOĞALGAZ KİME AİT?

Bu konu Türkiye'de en fazla yanlış bilinen alanlardan biridir.

Uygulama şu şekildedir:

• Eğer sayaç kapıcının üzerineyse → Kapıcı öder
• Eğer sayaç apartman adına ise → Apartman öder
• Eğer yönetim planı başka şekilde düzenlediyse → Yönetim planı uygulanır

Yargıtay çoğu kararında:

"Kapıcı kendi özel tükettiği elektrik-su-doğalgazdan sorumludur."

demektedir.

Ancak birçok apartman geleneksel olarak bu giderleri karşılamayı tercih eder.

---

6. KAPICI KONUTUNDA TAMİR–BAKIM GİDERLERİ

Sorumluluk paylaşımı şöyledir:

Apartman sorumluluğu:
• Dairenin demirbaş arızaları
• Bina tesisatından kaynaklanan sorunlar
• Kapıcı dairesinin boyası
• Mutfak – banyo – tesisat yenilemeleri

Kapıcı sorumluluğu:
• Kendi kullandığı cihazların arızası
• Kendi özel tüketiminden doğan zararlar
• Kendi hatasıyla oluşan kırık/dökük

Yani kapıcı dairesinin genel bakımı apartmana aittir.

---

7. KAPICI KONUTUNUN TAZMİNAT HESABINA ETKİSİ

Kapıcı konutu, kıdem ve ihbar tazminatı hesaplamasında ücrete dahil edilir.

Örnek tazminat hesabı:

• Maaş: 20.000 TL
• Lojman kira değeri: 5.000 TL
→ Brüt ücret: 25.000 TL

10 yıl çalışan kapıcı için:

→ 10 x 25.000 = 250.000 TL kıdem tazminatı

---

8. KAPICI KONUTUNDA OTURAN KİŞİ YÖNETİCİ TARAFINDAN ÇIKARILABİLİR Mİ?

Evet. Kapıcı dairesi kapıcının mülkiyeti değildir.

İş sözleşmesi sona erdiğinde:

→ 15 gün içinde lojmanı boşaltması gerekir.

Boşaltmazsa:

→ İcra yoluyla tahliye davası açılır
→ Yargıtay bu konuda apartmanı haklı görür

---

9. KAPICI KONUTUNUN MUKAVELEDE BELİRTİLMESİ ZORUNLU MUDUR?

Evet.

İş sözleşmesinde mutlaka şu ibare olmalıdır:

• "Çalışma süresince kapıcı dairesinde ücretsiz oturacaktır."
• "Bu menfaat ücretin parçasıdır."

Eğer yazılmazsa:

Kapıcı sonradan "lojman için kira kesilmeliydi" diyerek dava açabilir.

---

10. LOJMAN BEDELİNİN SGK PRİMİNE ETKİSİ

Lojman bedeli SGK primine tabidir.

Örnek:

• Lojman değeri: 5.000 TL
• Prim matrahına eklenir

Bu nedenle kapıcının brüt SGK matrahı yükselir. Apartmanın sigorta maliyeti artar.

---

11. LOJMAN VERİLMEZSE NE OLUR?

Kapıcıya lojman verilmezse:

• Daha yüksek maaş talep edebilir
• 24 saat esaslı görev tarifi yapılamaz
• Acil durum müdahalesi zorlaşır

Yargıtay kararları:

"Lojman olmadan kapıcının 24 saat esaslı görev tanımı geçersizdir."

---

12. SIK SORULAN SORULAR (SSS)

Soru 1: Kapıcı aidat öder mi?
Hayır, kapıcı konutunda yaşayan kapıcı aidat ödemez.

Soru 2: Kapıcı lojmanının elektrik-su ücretini kim öder?
Sayacı kimin üzerineyse o öder; çoğu durumda kapıcıya aittir.

Soru 3: Lojman değeri maaşa eklenmek zorunda mı?
Evet, Yargıtay kesin uygulama yapıyor.

Soru 4: Lojman değeri tazminatı artırır mı?
Evet. Kıdem + ihbar tazminatını ciddi artırır.

Soru 5: Kapıcı işten çıkınca lojmanı boşaltmazsa ne olur?
İcra yolu ile tahliye yapılır.

YONETICIM.ORG

Kapıcı Konutunun Kirası ve Diğer Giderleri

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim