Isı Yalıtımı, Yakıt Dönüşümü ve Merkezi Sistem Değişiklikleri

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:24 ÖS

ISI YALITIMI, YAKIT DÖNÜŞÜMÜ ve MERKEZİ SİSTEM DEĞİŞİKLİKLERİ – KMK'YA GÖRE TAM REHBER
1. Giriş – Apartman ve Sitelerde Isıtma Sistemi Değişiklikleri Neden Kritiktir?

Günümüzde apartman ve sitelerde en sık karşılaşılan konulardan biri yakıt sisteminin değiştirilmesi, merkezi sistemden bireysele geçiş, bireyselden merkeziye dönüş, kömürden doğalgaza dönüşüm, ısı yalıtım mantolama, kazan yenileme, eşanjör değişikliği, ısı pay ölçer kullanımı gibi kararlardır.

Bu kararlar:

yüksek maliyetlidir,

binanın enerji verimliliğini doğrudan etkiler,

tüm maliklerin giderlerden etkilenmesine yol açar,

oy oranları farklılık gösterir,

yönetim için ciddi hukuki sorumluluk taşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu konuları özel düzenlemiştir.
Bu rehberde tüm oy oranları, itiraz hakları, maliyet paylaşımı ve zorunluluklar detaylı şekilde açıklanmaktadır.

2. Isı Yalıtımı (Mantolama) Kararı – Oy Oranı ve Yasal Durum
Isı yalıtımı KMK'ya göre ZORUNLU yapısal bir iyileştirmedir.

Yargıtay kararları ve KMK Madde 42'ye göre ısı yalıtımı lüks yenilik değildir, binanın korunması ve enerji verimliliği için zorunlu bir ihtiyaçtır.

**Karar için gereken çoğunluk:

Kat maliklerinin SALT ÇOĞUNLUĞU (1/2 + 1)**

Yani yarıdan bir fazla malik EVET derse mantolama yapılabilir.

Karara katılmayan malikler ödemeden kaçamaz.

Isı yalıtımı zorunlu yenilik olduğu için masraf tüm maliklere eşit oranda veya arsa payı oranında yansıtılır.
Farklı ödeme oranı yönetim planında belirtilmiş olabilir.

Mahkemeye itiraz edilse bile genellikle sonuç değişmez.

Çünkü mantolama bir enerji tasarrufu tedbiridir ve lüks değildir.

3. Yakıt Dönüşümü (Kömür → Doğalgaz, Fuel-oil → Doğalgaz vb.)

Yakıt dönüşümü KMK Madde 42 kapsamında değerlendirilir.

Yakıt dönüşümü için gereken çoğunluk:

Kat maliklerinin SALT ÇOĞUNLUĞU (1/2 +1)

Çünkü yakıt dönüşümü:

binanın enerji verimliliğini artırır,

sağlık ve güvenlik açısından gereklidir,

çevre mevzuatı gereği zorunlu hale gelebilir.

Kömürden doğalgaza dönüşüm örneği:

10 daireli binada → 6 kişinin EVET demesi yeterlidir.

Karara karşı çıkan ödeme yapmaktan kaçamaz.

Bu da zorunlu yeniliktir.

İtiraz yolu açık mıdır?

Evet, 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir ancak yakıt dönüşümü zorunlu ihtiyaç kabul edildiğinden iptal olasılığı çok düşüktür.

4. Merkezi Sistemin Değiştirilmesi

(Merkezi → Bireysel, Bireysel → Merkezi)

Bu, apartmanda en çok tartışma çıkaran konudur.
KMK bunu çok net düzenlemiştir.

Durum 1: Merkezi sistem → Bireysel sisteme geçiş

Bu değişiklik binanın ısınma yapısını tamamen değiştirdiği, ortak tesisatı ortadan kaldırdığı için önemli bir karardır.

**Gereken çoğunluk:

Kat maliklerinin OYBİRLİĞİ**

Neden?

Ortak tesisat tamamen değişir

Arsa payına dayalı ortak kullanım hakkı değişir

Tüm daireler etkilenir

İskan, proje ve mimari düzen değişir

Ortak yer niteliğinde olan kazan dairesi atıl hale gelir

Yargıtay kararlıdır:
Merkezi sistemin bireysele dönüşmesi ancak %100 oy ile mümkündür.

Durum 2: Bireysel → Merkezi sisteme dönüş

Bu da önemli bir karar olduğundan:

Gereken çoğunluk:

4/5 çoğunluk

Çünkü:

Maliyeti çok yüksektir

Boru tesisatı tüm dairelere girer

Zorunlu değildir, konfor yeniliği sayılır

Bu nedenle 4/5 çoğunluk şartı aranır.

5. Merkezi Sistem Doğalgaz Kazanı Değişikliği

Bu işlem, merkezi sistemin temel ekipmanının zorunlu yenilenmesi niteliğindedir.

**Gereken çoğunluk:

Salt çoğunluk (yarı + 1)**

Neden?

Mevcut kazan ekonomik ömrünü doldurabilir

Güvenlik riski doğurabilir

Enerji verimliliği zorunlu seviyede tutulmalıdır

Belediye ve Çevre Yönetmelikleri gereği zorunlu olabilir

Bu işlem lüks yenilik sayılmaz.

6. Isı Pay Ölçer (Pay Ölçer Zorunluluğu)

Türk mevzuatı (Enerji Verimliliği Kanunu) gereği merkezi sistemli binalarda ısı pay ölçer zorunludur.

Gereken çoğunluk:

Yönetici ve kat maliklerinin kararı gerekmez, kanunen zorunludur.

Çürük tesisat veya altyapı uygunsuzsa:

Yönetim planına göre giderler paylaşılır.

Yargıtay'a göre ödeme yapmaktan kaçmak mümkün değildir.

7. Merkezi Sistemden Çıkmak İsteyen Tek Daire (Bireyselleşme Talebi)

Bu, kat maliklerinin en çok sorduğu konulardan biridir.

Tek daire özelleşemez.

Merkezi sistemden bireysel çıkmak YASAL DEĞİLDİR.

Neden?

Ortak tesisata müdahaledir

Binanın ısınma dengesi bozulur

Diğer dairelere zarar verir

KMK'nın ortak yer kullanım kuralına aykırıdır

Yargıtay kararı nettir:
Tek daire bağımsız olarak merkezi sistemden çıkamaz.

8. Masraf Dağılımı Nasıl Olmalıdır?
Zorunlu yeniliklerde (mantolama, kazan değişimi, yakıt dönüşümü):

Arsa payı oranında
veya

Yönetim planında belirtilen formülle
tüm maliklere yansıtılır.

Lüks veya konfor amaçlı değişikliklerde:

(bireyselden merkeziye dönüş gibi)

KMK 42'ye göre yararlanma oranına göre masraf paylaşımı yapılabilir.

9. İtiraz Hakkı ve Dava Süreci

Her genel kurul kararında olduğu gibi:

İtiraz süresi:

1 AY
(kararın tebliğinden itibaren)

Mahkeme türü:

Sulh Hukuk Mahkemesi

Hakim şu kriterlere bakar:

Oy oranı doğru mu?

Zorunlu mu, yoksa lüks mü?

Ekonomik durum gözetilmiş mi?

Usule uygun toplantı yapılmış mı?

Davetin şekli doğru mu?

Karar bütün maliklere bildirilmiş mi?

Zorunlu yeniliklerde iptal ihtimali zayıftır.
Lüks yeniliklerde daha geniş takdir hakkı vardır.

10. Profesyonel Yönetici İçin Uygulama Tavsiyeleri

Enerji verimliliği raporu alın

Teknik firmalardan en az 3 teklif toplayın

Maliyet analiz tablosu oluşturun

Karar defterine teknik gerekçeleri yazın

Tüm maliklere SMS – e-posta bildirimleri yapın

Toplantı davetini KMK'ya uygun hazırlayın

Isı hesaplamalarında yetkili mühendis kullanın

Belediyeden dönüşüm izinlerini kontrol edin

Tüm belgeleri dijital arşivde saklayın (Viva yönetim standardı)

Bu adımlar yöneticiyi hukuki sorumluluktan korur.

SONUÇ – En Doğru Karar, Doğru Oy Oranı ve Teknik Gerekçeyle Verilir

Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve merkezi sistem değişiklikleri; binanın enerji verimliliğini, giderlerini ve yaşam kalitesini doğrudan etkileyen büyük kararlardır.
Bu kararların doğru oy oranıyla alınması ve hukuka uygun yürütülmesi şarttır.

Özetle:

Konu   Oy Oranı   Zorunluluk
Isı yalıtımı (mantolama)   Salt çoğunluk   Zorunlu
Kömür → doğalgaz dönüşümü   Salt çoğunluk   Zorunlu
Merkezi → bireysel sistem   Oybirliği   Lüks-değişim
Bireysel → merkezi sistem   4/5 çoğunluk   Lüks
Isı pay ölçer   Zorunlu   Kanunen
Kazan değişimi   Salt çoğunluk   Zorunlu

Bu kurallar doğru uygulandığında hem yöneticinin hem malikin hukuki riski ortadan kalkar.

YONETICIM.ORG

Isı Yalıtımı, Yakıt Dönüşümü ve Merkezi Sistem Değişiklikleri

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim