BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVE EDİLMESİ

VİVAYONETİM · Ara 23, 2023, 11:26 ÖS

BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVE EDİLMESİ – KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE TAM REHBER
1. Giriş – Bağımsız Bölüm İlavesi Nedir?

Bir apartman veya sitede mevcut yapıya yeni bağımsız bölüm eklenmesi (örneğin çatı katı eklenmesi, bodrumdan yeni bir daire oluşturulması, ortak alanın bağımsız bölüme dönüştürülmesi veya dükkan/kat ilavesi) Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) özel olarak düzenlenmiş, son derece teknik bir işlemdir.

Bağımsız bölüm ilavesi en çok şu durumlarda gündeme gelir:

Çatı terasının daireye eklenmesi (çatı katına daire yapma)

Bodrumda kullanılmayan alanın daire/dükkan yapılması

Depo/çamaşırlık gibi ortak alanın daireye katılması

Yeni kat çıkılması

Bazı binalarda asansör boşluğu yanındaki hacmin bağımsız bölüme dönüştürülmesi

Sitede ek ticari bağımsız bölüm yapılması

Bu süreç; oy oranları, imara uygunluk, proje tadilatı, tapu işlemleri, muvafakat ve imar hukukunun tamamıyla bağlantılıdır.
Hatalı işlem yapılması durumunda tapu iptal davaları, cezai yaptırımlar, kaçak yapı tespitleri ortaya çıkabilir.

Bu rehber tüm aşamaları profesyonel yöneticilik standartlarında açıklar.

2. Bağımsız Bölüm İlavesinin Hukuki Dayanağı
KMK Madde 44 – Değişiklik ve İlave İşleri

Kanuna göre bağımsız bölüm ilavesi için:

Tüm kat maliklerinin oybirliği

Mimari proje tadilatı

Belediyeden yapı ruhsatı

Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi

Tapuda bağımsız bölüm numarası verilmesi

zorunludur.

Kanun bunu "yapıda değişiklik ve ilave" olarak tanımlar.

3. Hangi Tür İlave İşlemler Bağımsız Bölüm Sayılır?
Bağımsız bölüm sayılan ilaveler:

Yeni daire yapılması

Yeni dükkan oluşturulması

Çatı arasının daireye dönüştürülmesi

Ortak alandan bağımsız bölüm yapılması

Depo/hobi odası gibi yeni bir bağımsız hacim oluşturulması

Bağımsız bölüm sayılmayan ilaveler:

Balkon kapatma (proje tadilatı gerekebilir ama bağımsız bölüm olmaz)

Oda büyütme

Birleşik daire iç tadilatı

Tavan yükseltme / asma kat (eğer bağımsız numara almazsa)

4. Oybirliği Neden Şart?

Çünkü bağımsız bölüm ilavesi:

ortak alanı etkiler,

arsa paylarını değiştirir,

yapının mimari projesini değiştirir,

binanın statik yapısında değişiklik oluşturabilir.

Bu nedenle yalnızca 4/5, 2/3, salt çoğunluk gibi oranlar yeterli değildir.

%100 oy gereklidir.

Bir kişinin "hayır" demesi tüm süreci durdurur.

Yargıtay kararı nettir:
Oybirliği olmadan yapılan tüm bağımsız bölüm ilaveleri kaçaktır.

5. Belediye ve İmar Süreci Nasıl İşler?
Aşamalar:

Mimari proje tadilatı hazırlanır
– Lisanslı mimarlık bürosu hazırlamalıdır.
– İlave bağımsız bölüm krokisi, metrekareleri, statik raporlar eklenir.

Belediyeye ruhsat başvurusu yapılır
– İmar durumuna uygunluk kontrol edilir.
– Eğer çatı katı/çıkma izni yoksa reddedilir.

Belediye ruhsat verir
– İnşaat ruhsatı olmadan hiçbir işlem yapılamaz.

Tamamlanınca yapı kullanma belgesi (iskan) düzenlenir
– Eklenen bağımsız bölüm iskanlı hale gelir.

6. Tapuda Yapılacak İşlemler

Bağımsız bölüm ilavesi tamamlandıktan sonra tapuda şu işlemler yapılır:

Yeni arsa payı cetveli çıkarılır

Tüm bağımsız bölümlerin arsa payları yeniden düzenlenir

İlave bağımsız bölüme yeni numara verilir (ör: 13 no'lu daire)

Bu işlemde de oybirliği aranır ve tüm maliklerin imzası gerekir.

7. Yönetim Planı Değişikliği Gerekiyor mu?

Evet.

Yeni bağımsız bölüm eklenmesi demek:

Arsa paylarının değişmesi

Bağımsız bölüm sayısının artması

Ortak alan kullanım oranlarının değişmesi

anlamına gelir.

Bu nedenle yönetim planı mutlaka yenilenmelidir.

Yönetim planı değişikliği için de:

Tüm maliklerin oybirliği gerekir.
8. Ortak Alanın Bağımsız Bölüme Dönüştürülmesi – En Kritik Konu**

Ortak alanlar:

Çatı

Bodrum

Sığınak

Otopark

Merdiven altı boşluk

Kapıcı dairesi

Çamaşırlık

Ortak depolar

Eğer ortak alan bağımsız bölüme dönüştürülüyorsa:

Tüm maliklerden yazılı muvafakat (oybirliği)

Belediyeden proje tadilatı

Arsa payı değişikliği

Tapuda işlem

şarttır.

Aksi halde yapılan işlem tamamen kaçaktır.

9. Bağımsız Bölüm İlavesinde En Sık Yapılan Hatalar

"Binanın 2/3'ü evet dedi, yeter" sanılması

Proje tadilatı yapılmadan çatı katına daire yapılması

Belediyeden ruhsat alınmadan bodrumun daireye çevrilmesi

Yönetim planı değişikliği yapılmaması

Arsa payı değişikliği yapılmaması

Tapuda bağımsız bölüm numarası alınmaması

Ortak alanın maliklerden izin alınmadan özelleştirilmesi

Bu hatalar; belediye yıkımı, para cezası, tapu iptal davası gibi ağır sonuçlar doğurur.

10. Malikler Arasında Ücret Paylaşımı Nasıl Olur?

Bağımsız bölüm ilave edilmesi, maliyetli bir işlemdir:

Proje tadilatı

Statik rapor

Belediye ruhsatı

İnşaat maliyeti

Tapu masrafları

Yönetim planı yenileme

Bu masraflar ilave bağımsız bölümün sahibi olacak kişi tarafından karşılanır.

Kanun malikleri ortak ödeme yapmaya zorlamaz.

11. Profesyonel Yönetici Ne Yapmalıdır?

Bir yönetici için bağımsız bölüm ilavesi süreci risklidir.
Yanlış yapılan bir işlemden dolayı yönetici "sorumlu" tutulabilir.

Yöneticinin yapması gerekenler:

Tüm maliklerin yazılı muvafakatini toplamak

Tapu kayıtlarını kontrol etmek

Arsa payı cetvelini incelemek

Belediyeden imar durumu belgesi almak

Mimari proje tadilatını onaylatmak

Ruhsat sürecini izlemek

Genel kurul kararı almak

Yönetim planını güncellemek

Tüm belgeleri dosyalamak

Profesyonel yönetimin değeri bu gibi karmaşık süreçlerde ortaya çıkar.

12. Sık Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: Bir kişi hayır derse ilave yapılamaz mı?

Evet. KMK'ya göre bağımsız bölüm ilavesi için oybirliği zorunludur.

Soru 2: Çatı katına daire yapmak için tüm kat malikleri imza atmak zorunda mı?

Evet.

Soru 3: Ortak alanı duvar örüp özel alan yapabilir miyim?

Hayır. Bu tam anlamıyla kaçak yapı sayılır.

Soru 4: Yeni bağımsız bölüm yaptıktan sonra aidat nasıl hesaplanır?

Yeni bağımsız bölüme arsap payı verildiği için aidat payı da buna göre hesaplanır.

Soru 5: Belediyeden ruhsat alınmadan yapılan ilave meşru olur mu?

Asla.

SONUÇ – Bu Süreç Yalnızca Profesyonelce Yönetildiğinde Sorunsuz İlerler

Bağımsız bölüm ilavesi; oybirliği, proje tadilatı, ruhsat, tapu düzenlemeleri ve imar hukuku gibi birçok ciddi aşama gerektirir.

Bu nedenle apartman/site yönetiminin:

doğru bilgilendirme yapması,

süreçleri hukuka uygun yürütmesi,

tüm evrakları eksiksiz toplaması,

belediye ile koordinasyon kurması
çok büyük önem taşır.

Hatalı işlem yıllarca süren tapu ve imar davalarına yol açabilir.

YONETICIM.ORG

BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVE EDİLMESİ

VİVAYONETİM

Yoneticim.org Apartman Site Yönetimi Bilgi Paylaşım Platformu

Yönetim Rehberleri

Viva Yönetim Kurumsal

İletişim